Ekonomiska nyckeltal

Nedan har ett antal ekonomiska nyckeltal för perioden 2005-2011 redovisats.

Genom att studera förändringen av dessa nyckeltal över en längre period ges ökad förståelse för föreningens reella ekonomiska läge.

Då diagrammen för de ekonomiska nyckeltalen, av okänd anledning, har utelämnats i årsredovisningen för 2010 - 2011 kan nedan materal ses som en komplettering till denna.

Delavsnitt:

Källa: Årsredovisningar för Brf Porkala 2005 - 2011.

A - Likviditet

Likviditet = Summa omsättningstillgångar / Summa kortfristiga skulder

Likviditeten bör överstiga 1 och är ett mått på hur föreningen klarar att betala kortfristiga lån och skulder.

Kommentar: 

Likviditeten har ökat kraftigt från att ha legat mycket lågt under 2009 - 2010 (2009: 0.329, 2010:0.325, 2011: 0,972). Likviditeten för 2011 är dock endast att betrakta som en återgång till mer normala nivåer.

Den mycket kraftiga minskningen av likviditeten som inträffade under perioden 2009 - 2010 är allvarlig och särskild vikt bör läggas vid att söka undvika en framtida upprepning. Att operera med en så låg likviditet som 0.325 medför att kortfristiga och ofta mycket ofördelaktiga åtgärder måste vidtas för att "hålla näsan över vattenytan".

Övrigt: I Förvaltningsberättelsen, avsnitt 2.1, anges likviditeten felaktigt till 0.974 men felet saknar vikt.

B - Soliditet

Soliditet = Summa eget kapital / Summa tillgångar   * 100   [ %]

Soliditeten är ett mått på hur föreningen mer långsiktigt klarar av sina ekonomiska åtaganden.

Kommentar:

Efter en kraftig minskning av soliditeten 2009 har nu en långsam höjning av denna skett (2009: 30,45 %, 2010: 30,95 %, 2011: 32,38 %).

C - Resultat - I (inkl. aktiveringsbara kostnader)

 

Ovan anger resultatet inkl. aktiveringsbara kostnader  [Mkr].

Kommentar:

Resultatet, inkl. aktiveringsbara kostnader, uppvisar för 2011 något större vinst relativt 2010  (2010: 2.588.808 kr, 2011: 2.900.520 kr).

Tyvärr ger detta ”nyckeltal” ganska liten information och särskilt för år som nu då stora renoveringsarbeten genomförts, vilka utöver att till stor del vara lånefinansierade även redovisas till det totala anskaffningsvärdet.

Ett exempel ger mer info:

 

Utgångsläge:

Två bostadsrättsföreningar (Brf A och Brf B, vilka för enkelhetens skull förutsätts ha lika stora intäkter resp. utgifter) skall upphandla och genomföra två identiskt lika entreprenader (ex. Gårdsrenoveringar). Kostnaden uppskattas till 28 Mkr och avskrivningstiden är 30 år.

Samma konsultföretag nyttjas för att ta fram förfrågningsunderlag (FU nedan).

För Brf A gäller:

FU tas fram mycket sent och är framme först kort innan arbetena, enligt plan, skall genomföras. Istället för att justera tidplanen väljer Brf A att ”följa kartan istället för verkligheten”.

Upphandling görs ej i öppen konkurrens. Endast ett (1) anbud tas in.

Slutliga kostnaden hamnar 15 % över det uppskattade alltså totalt 32 Mkr.

För Brf B gäller:

Liksom för Brf A är FU försenat men Brf B väljer att göra de erforderliga justeringarna av tidplanen för att möjliggöra en kostnadsoptimal upphandling.

Upphandlingen görs i öppen konkurrens och uppskattad kostnad stämmer väl med det verkliga utfallet d.v.s. 28 Mkr.

Summering:

Trots att Brf B handlat upp entreprenaden till en betydligt lägre kostnad ( - 4 Mkr ) jmf. med Brf A uppvisar de nästan identiska [a] resultat (inkl. aktiveringsbara kostnader) i resultaträkningen!

Detta blir resultatet då hela kostnaden redovisas till det fulla anskaffningsvärdet och därmed ”försvinner” ur resultaträkningen.

För att få en bättre bild av föreningens verkliga resultat för ett visst år bör även resultatet exklusive aktiveringsbara kostnader granskas. Se avsnitt D nedan.

[a]: Brf A har något högre avskrivningar (4/30 = 133 kkr/år) utöver ökade finansiella kostnader.

 

D - Resultat - II (exkl. aktiveringsbara kostnader)

Ovan anger resultatet exkl. aktiveringsbara kostnader  [Mkr].

Kommentar:

Resultatet exkl. aktiveringsbara kostnader ger en kompletterande bild av hur föreningen verkligen har gått under ett innevarande år d.v.s. har högre kostnader än intäkter förelegat eller ej.

Resultatet exklusive aktiveringsbara kostnader var under perioden 2008 - 2010 mycket negativt (2008: -7,56 Mkr, 2009: -23,74 Mkr, 2010: -20,50 Mkr) vilket är förenligt med de större renoveringsarbeten som pågått under aktuell period. Under 2011 har betydligt mindre periodiskt underhåll utförts varför de aktiveringsbara kostnaderna är betydligt lägre under 2011 (5,47 Mkr). Resultatet exklusive aktiveringsbara kostnader var för 2011 -2,57 Mkr.

Föreningen har alltså under perioden 2008 – 2011 haft mer än 54 Mkr högre kostnader än intäkter.

Då större delen av kostnaderna lånefinansierats är detta naturligtvis av yttersta vikt att föreningen genomför så kostnadsoptimala upphandlingar som möjligt.

Tyvärr har dock Brf Porkala, för den största entreprenaden (Gårdsrenoveringar – Etapp II & III), ej agerat kostnadsoptimalt utan handlat liknande Brf A i ovan exempel (ref: Årsredovisningarna för 2009 – 2011). Att det felaktiga agerandet dessutom upprepats två (2) år i följd bör rimligen betraktas som ytterligare försvårande omständigheter.

Detta har, med mycket hög sannolikhet, medfört betydande merkostnader för föreningens medlemmar eftersom avsaknaden av konkurrens i princip alltid leder till betydligt högre kostnader.

Det kan även, inte utan viss förvåning, konstateras att revisionsberättelsen för både 2009 och 2010 helt saknar kommentarer med anledning av vad som beskrivits ovan.