Föreningens lån

Nedan har information om föreningens lån samlats.

Genom att studera förändringen av lånestocken över en längre period ges ökad förståelse för föreningens reella lånesättning.

Då informationen gällande föreningens lån, av okänd anledning, starkt har reducerats i de senaste årsredovisningarna, kan nedan materal ses som en komplettering till dessa.

Delavsnitt:

A - Föreningens lån per 2011-12-31

Inledningsvis kan noteras att totala lånebeloppet ökat från 2010-12-31 till 2011-12-31 med 2.257.058 kr (+2,0 %) (2010: 9.997.957 kr (+9,6%), 2009: 7.997.148 kr (+8,4 %)). Lånetakten har alltså minskat kraftigt jämfört med förra året. Detta är ett resultat av minskade kostnader för pågående renoveringsentreprenader som varit betydligt mindre under 2011 jämfört med perioden 2008-2010.

Av större vikt är dock att, liksom förra året, lånestocken är starkt koncentrerad till två (2) lånegivare, Stadshypotek (Handelsbanken) [2011-12-31: 61,66 %, 2010-12-31: 60,84 %, 2009-12-31: 62.53 %] resp. Swedbank [2011-12-31: 38,34 %, 2010-12-31: 39,16 %, 2009-12-31: 37.47 %]. Detta kan om inte lånestocken förvaltas aktivt leda till mindre fördelaktiga lån utöver det faktum att "samla alla äggen i en/två korgar" i sig ger viss ökad risk. Någon förbättring i detta avssende kan alltså ej skönjas under 2011.

Det är av stor betydelse att, vid låneupphandlingar, låneofferter tas in från samtliga större långivare på marknaden för att kontinuerligt säkerställa att nyupptagna lån tas till, för tillfället, lägsta ränta.

Övrigt:

I Förvaltningsberättelsen, avsnitt 2.1, anges uppgifter, gällande antalet rörliga resp. bundna lån, som ej stämmer med Not 19 ovan. Uppgifterna i Not 19 har nyttjats i dessa kompletteringar.

B - Total lånesumma (2005 - 2011)

 


Diagrammet över föreningens totala lånesumma för perioden 2005 - 2011 visar tydligt den stora förändring som under denna period skett. Från en tämligen hög amorteringstakt under perioden 2005-2007 har en likartad upplåningstakt nyttjats för perioden 2008-2009 för att därefter öka ännu mer under 2010. Under 2011 har betydligt mindre renoveringsåtgärder vidtagits varför upplåningstakten minskat kraftigt.

Räntorna har under ett flertal år legat på en låg eller t.o.m. mycket låg nivå och kan ej, per automatik, förväntas kvarstå under en längre period framöver. Med en mer "normal" räntenivå, kommer kostnaden för lånestocken att i motsvarande grad öka.

C - Andelen lån med rörlig ränta (2005 – 2011)

 

Ovan diagram anger hur stor del av totala lånestocken, i %, som utgöres av rörliga lån. Tämligen stora variationer kan noteras under den studerade perioden.

Andelen bundna lån sjönk kraftigt under 2009 vilket visserligen innebär att riskexponeringen minskar men detta erhålles genom högre avgifter till långivarna varför den totala lånekostnaderna ökar vilket måste ses som negativt för föreningens medlemmar.

Föreningen sjunkande likviditet (se: Ekonomiska nyckeltal) under 2009 har, som en konsekvens, att förmågan att hantera t.ex. en räntehöjning starkt reduceras och skulle möjligen kunna förklara en del av ovan förändring av lånestocken.

Under 2010 ökade dessbättre andelen rörliga lån något (2010: 31,19 %, 2009: 20,57 %).

 

Andelen rörliga lån har ökat mycket kraftigt under 2011 (2011: 72,18 %, 2010: 31,19 %, 2009: 20,57 %). Andelen rörliga lån har alltså mer än fördubblats och utgör nu den helt dominerande delen av lånestocken.

En så här kraftig förändring borde föranleda någon motivering/kommentar i förvaltningsberättelsen men någon sådan står tyvärr ej att finna.

Det kan dock vara skäl att framöver närmare studera lånestocken för att utöver fördelningen mellan rörliga och fasta lån även betrakta effektiva räntan för dessa två kategorier samt effektiva löptiden för hela lånestocken. För att aktivt bevaka och sköta lånestocken behöver aktuella uppgifter likt dessa kunna tas fram löpande under verksamhetsåret och utgör viktiga beslutsunderlag vid såväl omsättningar som nyupptagningar av lån.

Om ovan uppgifter ej finns tillhanda och aktivt nyttjas kan inte heller lånestocken anses skötas tillfredsställande, och ännu mindre optimalt, och detta torde, bortom allt rimligt tvivel, leda till ökade kostnader för föreningens medlemmar.