Föreningens lån - del II

Nedan och i en tidigare artikel (Föreningens lån - del I) har kompletterats information om föreningens lån samlats.

Genom att studera förändringen av lånestocken över en längre period ges ökad förståelse för föreningens reella lånesättning.

Då informationen gällande föreningens lån, av okänd anledning, starkt har reducerats i de senaste årsredovisningarna, kan nedan materal ses som en komplettering till dessa.

Delavsnitt:

A - Total lånesumma [Mkr] och andelen lån med rörlig ränta [%]

fastighetslan IV 2013 
Bild 1.

För detaljer gällande detta diagram (Bild 1) hänvisas till tidigare artikel: Föreningens lån – del I.

B - Genomsnittlig ränta [%]

fastighetslan V 2013 
Bild 2.

Om årsräntan för de olika lånen, uppdelade på fasta resp. löpande lån, summeras kan den genomsnittliga räntan för hela lånestocken beräknas. Notera att det ej är den faktiskt erlagda räntekostnaden, vilken ej är känd för de enskilda lånen, som nyttjats utan ränteläget per 31 december enligt underlag i årsredovisningen.

I ovan diagram (Bild 2) visas den genomsnittliga räntan för lån med fast ränta (blå kurva), rörlig ränta (grön kurva) samt för hela lånestocken (röd kurva).

Räntan för de rörliga lånen har genomgående varit lägre än för de fasta lånen. Detta gäller särskilt för åren 2005, 2006 och 2009.

Under 2009 minskade föreningen andelen rörliga lån kraftigt (2008: 42,29 %, 2009: 20,57 %) detta trots att den rörliga räntan för föreningens lån föll till den lägsta nivån (2008: 3,88 %, 2009: 1,34 %). Denna förändring av lånestocken medförde klart högre kostnader än om lånestocken lämnats oförändrad eller, givet rådande ekonomiskt läge, andelen rörliga lån ökats.

Under de senaste åren har den helt dominerande delen av lånestocken haft rörlig ränta vilket framgår väl då kurvan för genomsnittliga räntan för rörliga lån närmar sig den för hela lånestocken.

C - Effektiv löptid [år]

fastighetslan VI 2013 
Bild 3.

Om antal återstående räntedagar för de olika lånen, uppdelade på fasta resp. löpande lån samt viktade med lånens storlek i förhållande till samtliga lån av aktuell typ, summeras kan den effektiva löptiden för hela lånestocken beräknas.

I ovan diagram (Bild 3) visas den effektiva löptiden för de fasta lånen (blå kurva). Den effektiva löptiden för hela lånestocken, inkl. de rörliga lånen, har beräknats dels genom att löptiden satts till 1 dag för dessa lån vilket motsvarar helt rörlig ränta (grön kurva) och dels 90/91 dagar (röd kurva). Då de flesta rörliga lån idag är lån med tre (3) månaders löptid och den faktiska ränteändringsdatum för de rörliga lånen ej är kända torde det vara rimligt att anta att den faktiska effektiva löptiden ligger mellan den gröna och röda kurvan i ovan diagram.

Under perioden 2005 – 2010 har en mycket kraftig minskning av effektiva löptiden skett såväl för de fasta lånen (2005: 2,23 år, 2010: 0,48år) som för hela lånestocken (2005: 1,53/1,44 år, 2010: 0,41/0,33 år). Minskningen i effektiv löptid för hela lånestocken har fortsatt och var 2012-12-31 under 5 månader (0,40/0,22 år). Andelen fasta lån är låg och löptiden hos dessa lån dessutom kort vilket medför att den effektiva löptiden för hela lånestocken inte blir märkbart längre än den för de rörliga lånen.

Särskilt kan noteras att för 2010 är skillnaden mellan effektiv löptid för de fasta lånen (0,48 år) och för lånestocken totalt (0,41/0,33 år)  mycket liten. Detta trots att endast 31,19 % av lånen hade rörlig ränta. Förklaringen till detta, tämligen avvikande resultat, är att även om den dominerande delen av lånestocken löpte till fast ränta var det, för de flesta av dessa lån, litet antal återstående räntedagar d.v.s. en kort tid till låneomsättning.

D - Slutord

Ovan har några noteringsbara avvikelser kommenterats. Dels den kraftiga ökningen av förenings fasta lån 2009 och dels den effektiva löptiden för lånestocken under 2010.

Observationer av denna karaktär stärker hypotesen att erforderlig observerbarhet och kontroll av lånestocken saknats.

För att aktivt bevaka och sköta lånestocken behöver bl a den genomsnittliga räntan och lånestockens effektiva löptid kunna tas fram löpande under verksamhetsåret. Detta då de kan anses utgöra viktiga delar av erforderligt beslutsunderlag vid såväl omsättningar som nyupptagningar av lån.

Om ovan uppgifter ej finns tillhanda och aktivt nyttjas kan inte heller lånestocken anses skötas tillfredsställande, och ännu mindre optimalt, och detta torde, bortom allt rimligt tvivel, leda till ökade kostnader för föreningens medlemmar. Dessutom kan en oplanerad ökning av känsligheten för framtida ränteökningar då uppkomma.