Föreningens lån - del I

Nedan har information om föreningens lån samlats.

Genom att studera förändringen av lånestocken över en längre period ges ökad förståelse för föreningens reella lånesättning.

Då informationen gällande föreningens lån, av okänd anledning, starkt har reducerats i de senaste årsredovisningarna, kan nedan materal ses som en komplettering till dessa.

Delavsnitt:

A - Föreningens lån per 2013-12-31

foreningens lan 2014 
Bild 1.

Inledningsvis kan noteras att totala lånebeloppet fortsatt minskat från 2012-12-31 till 2013-12-31 med 1.174.186 kr (-1,0 %) (2012: -1.006.418 kr (-1,0 %), 2011: 2.257.058 kr (+2,0 %), 2010 : 9.997.957 kr (+9,6%)). Detta är ett resultat av minskade kostnader för pågående renoveringsentreprenader som varit betydligt mindre under 2012-2013 jämfört med perioden 2008-2010.

Av större vikt är dock att, liksom de närmast föregående åren, lånestocken är starkt koncentrerad till två (2) lånegivare , Stadshypotek (Handelsbanken) [2013-12-31: 61,67 %, 2012-12-31: 61,66 %, 2011-12-31: 61,66 %, 2010-12-31: 60,84 %] resp. Swedbank [2013-12-31: 38,33 %, 2012-12-31 38,34 %, 2011-12-31: 38,34 %, 2010-12-31: 39,16 %]. Detta kan om inte lånestocken förvaltas aktivt leda till mindre fördelaktiga lån utöver det faktum att "samla alla äggen i en/två korgar" i sig ger viss ökad risk. Någon förbättring i detta avseende kan alltså ej skönjas under 2013.

Det är av stor betydelse att, vid låneupphandlingar, låneofferter tas in från samtliga större långivare på marknaden för att kontinuerligt säkerställa att nyupptagna lån tas till, för tillfället, lägsta ränta.

 

B - Total lånesumma (2005 - 2012) [Mkr] alt. [kr/kvm - lägenhetsyta]

fastighetslan I 2014 
Bild 2.
fastighetslan II 2014 
Bild 3.

Diagrammen över föreningens totala lånesumma för perioden 2005 – 2013 visar tydligt den stora förändring som under denna period skett. Från en tämligen hög amorteringstakt under perioden 2005-2007 har en likartad upplåningstakt nyttjats för perioden 2008-2009 för att därefter öka ännu mer under 2010. Under 2011 - 2013 har betydligt mindre renoveringsåtgärder vidtagits varför upplåningstakten minskat kraftigt. Under 2012 och 2013 har inga nya lån tagits upp.

Räntorna har under ett flertal år legat på en låg eller t.o.m. mycket låg nivå och kan ej, per automatik, förväntas kvarstå under en längre period framöver. Med en mer "normal" räntenivå, kommer kostnaden för lånestocken att i motsvarande grad öka.

C - Andelen lån med rörlig ränta (2005 – 2013)

fastighetslan III 2014 
Bild 4.

Ovan diagram anger hur stor del av totala lånestocken, i %, som utgöres av rörliga lån.

Andelen rörliga lån har fortsatt att öka och är nu uppe i 88,35 % (2012: 73,83 %, 2011: 72,18 %). Sett över en längre tid är rörliga lån förmånligare och om föreningen har möjlighet att "balansera ut" räntevariationer via gemensam kassa är detta bra. En ökad lånestock leder dock till en ökad räntekänslighet varför det i samband med kommande större renoveringar, som helt planeras lånefinansieras, nogsamt bör övervägas att öka andel bundna lån.

Lån med rörlig ränta utgör alltså, liksom under 2011 och 2012, den helt dominerande delen av lånestocken. Givet såväl aktuellt ränteläge som olika prognoser för ränteutvecklingen kan nog detta lämpligt. Något uttalat behov av den ”försäkring” som bundna räntor innebär kan ej anses föreligga för närvarande.

Stora variationer under perioden 2009 - 2011

Andelen bundna lån sjönk kraftigt under 2009 vilket visserligen innebär att riskexponeringen minskar men detta erhålles genom högre avgifter till långivarna varför den totala lånekostnaderna ökar vilket måste ses som negativt för föreningens medlemmar.

Föreningen sjunkande likviditet (se: Ekonomiska nyckeltal) under 2009 fick, som en konsekvens, att förmågan att hantera t.ex. en räntehöjning starkt reducerades och skulle möjligen kunna förklara en del av ovan förändring av lånestocken.

Under 2010 ökade dessbättre andelen rörliga lån något (2010: 31,19 %, 2009: 20,57 %) och övergick till en mycket kraftig ökning under 2011 (2011: 72,18 %, 2010: 31,19 %, 2009: 20,57 %).

S
å här kraftiga förändringar borde föranleda någon motiveringar/kommentarer i förvaltningsberättelserna men några sådana står tyvärr ej att finna.

Efterlyses – Förbättrad observerbarhet och kontroll  av lånestocken

Det finns goda skäl till att framöver närmare studera lånestocken för att utöver fördelningen mellan rörliga och fasta lån även betrakta den genomsnittliga räntan för dessa två lånekategorier samt den effektiva löptiden för hela lånestocken. För att aktivt bevaka och sköta lånestocken behöver aktuella uppgifter likt dessa kunna tas fram löpande under verksamhetsåret och utgör viktiga beslutsunderlag vid såväl omsättningar som nyupptagningar av lån.

Om ovan uppgifter ej finns tillhanda och aktivt nyttjas kan inte heller lånestocken anses skötas tillfredsställande, och ännu mindre optimalt, och detta torde, bortom allt rimligt tvivel, leda till ökade kostnader för föreningens medlemmar.

För ytterligare information se: Föreningens lån - del II