Avskrivning av byggnader


A - Inledning / Bakgrund

Under de senaste veckorna har stort massmedialt intresse visats för frågan om hur avskrivningarna av byggnader görs och då framförallt för bostadsrättsföreningar.

Den primära frågan är om det kan anses skäligt att skjuta upp avskrivningarna med hjälp av progressiva avskrivningar. I en del fall har nybildade bostadsrättsföreningar endast avskrivit 0,1 % av bostadsvärdet de första åren.

Avskrivningarna av byggnaderna skall, enligt årsredovisningslagen ([3]) göras i samma takt som den ekonomiska nyttan förbrukas. Några utdrag ges nedan.

"Balansräkningen, resultaträkningen och noterna skall upprättas som en helhet och ge en rättvisande bild av företagets ställning och resultat. Om det behövs för att en rättvisande bild skall ges, skall det lämnas tilläggsupplysningar." ([3]: 2 kap 2 §)

"hänsyn skall tas till värdenedgångar oavsett om resultatet för räkenskapsåret är en vinst eller en förlust." ([3]: 2 kap 4 § punkt c)

"Anläggningstillgångar med begränsad nyttjandeperiod skall skrivas av systematiskt över denna period." ([3]: 4 kap 4 §)

Det kan nog anses något märkligt att t ex ett trapphus skulle förslitas, och därmed tappa i värde, mer då byggnaden börjar bli äldre än i början. Mer rimligt är nog att ansätta ett konstant slitage och därmed en konstant avskrivning med samma belopp varje år.

Att avskrivningar, genom progressiv avskrivning, på detta sätt "skjuts på framtiden" leder bl a till att månadskostnaderna för nybyggda bostadsrätter kan hållas nere vilket bl a verkar prishöjande vid såväl de initiala upplåtelserna som vid senare överlåtelser av aktuella bostadsrätter.

Frågan har debatterats av bl a Prof. Stellan Lundström på KTH sedan början av 2000-talet. I en artikel från 2012 ([1]) anger han:

"[...] om det inte går att visa att nyttan förbrukas progressivt är det enligt vår uppfattning inte förenligt med årsredovisningslagen och god redovisningssed att använda en progressiv avskrivningsplan. För byggnader kan det också anföras att en progressiv avskrivning skjuter kostnader på framtiden och detta sammanfaller med att underhållsutbetalningarna också stiger i framtiden när byggnadens komponenter ska bytas ut i takt med att de tjänar ut. Detta skulle kunna leda till framtida problem förknippade med behov av ökade uttag av hyror/årsavgifter för att täcka kostnaderna."

I Svenska Dagbladet har en större artikelserie publicerats ([2]) med mer info från ett flertal olika parter.

B – Hur har då Brf Porkala avskrivit byggnaderna?

B.I – Linjär plan med extremt lång avskrivningstid (> 700 år)

Innan 1997 avskrevs enligt följande:

"Värdeminskning av byggnaden sker årligen med det belopp som motsvarar amorteringen på fastighetslånen enligt ursprunglig plan."

Från föreningens ekonomiska plan ([4]: sid 6) framgår att upptagna lån, exkl. grundavgifter från medlemmar, var 129.748.259 kr fördelade på 11 lån. Lånen löper på 20 resp. 30 år och den årliga amorteringen är 195.682 kr (0,1508 %).

Ett utdrag från årsredovisningen 1996 (Bild 1) visar att det ursprungliga byggnadsvärdet var 152.553.100 kr och att det för 1996 avskrevs 752.366 kr (0,49 %). Den ackumulerade avskrivningen var 2.708.502 kr (1,78 %).

Nyheter 20140227 1
Bild 1.

Om denna avskrivningsplan skulle fortsätta följas skulle det ta mer än 700 år att avskriva byggnaderna! Den ursprungliga avskrivningsplanen är alltså här linjär (läs: konstant) men avskrivningsperioden är extremt lång.

Då föreningen bildades rådde dock ett mycket högre ränteläge än idag och, även beaktat räntebidragen, fanns troligen incitament till att söka hålla nere den totala kostnaden för lånen. Den del som då direkt kunde påverkas var att amortera fastighetslånen med ett mycket litet belopp. Att detta, genom vald avskrivningsplan, resulterade i extremt långa avskrivningstider ansågs uppenbarligen sakna relevans vid denna tidpunkten.

B.II – Progressiv plan med en 36-årig avskrivningstid (1997 – 2032)

1997 övergick föreningen till en progressiv avskrivningsplan med annuitetsfaktor 0,06. Avskrivningsplanen gäller för perioden 1997 – 2032 och 2032-12-31 har byggnaden helt avskrivits. Avskrivningarna för 1997 och 1998 var 1.257.921 kr respektive 1.333.396 kr.

För detaljer se nedan utdrag (Bild 2) från årsredovisningen för 1998.

Nyheter 20140227 2
Bild 2.

C – Avskrivningar för perioden 1997 - 2013

I nedan diagram (Bild 3) visas avskrivningsplan (blå kurva) resp. faktisk avskrivning enligt årsredovisningarna (röd kurva, uppgifterna för 2013 är preliminära). För 2003 gjordes ett avsteg från avskrivningsplanen genom att avskrivningsbeloppet ej höjdes med annuitetsfaktorn utan avskrivningar gjordes med samma belopp (1.683 kkr) som gällde för 2002. Detta medför att byggnaden ej kommer att vara helt avskrivna 2032.

Nyheter 20140227 3
Bild 3.

Den ackumulerade avskrivningen enligt plan resp. årsredovisning framgår i följande diagram (Bild 4). Enligt avskrivningsplanen skulle 2013 38.20 Mkr ha avskrivits men den faktiska avskrivningen var endast 36,69 Mkr.

Nyheter 20140227 4
Bild 4.

D – Avskrivningar för perioden 2014 – 2032/33

I nedan diagram (Bild 5) visas avskrivningsplan resp. faktisk avskrivning under antagande att gällande avskrivningsplan fortsätter att tillämpas. Genom det tillfälliga avsteget från avskrivningsplanen 2003 kommer 2032 det att återstå 7.985 kkr att avskriva under 2033. Den uttalade progressiviteten framgår väl av hur detta mindre "fel" förstorats under den återstående avskrivningstiden.

I diagrammet anges även (grön kurva) konsekvensen om en övergång till en linjär (läs: konstant) avskrivning, med samma avskrivningsperiod som ursprunglig plan, skulle göras under 2014. Detta skulle medföra en avskrivning på 6.098 kkr per år och för 2013 skulle detta ge en ökning av avskrivningarna med 2.902 kkr. Föreningens årsavgifter för bostadsrätter var 2012 40,2 Mkr och den ökade avskrivningen motsvara alltså en avgiftshöjning på ca. 7 % .

Nyheter 20140227 5
Bild 5.

Den ackumulerade avskrivningen enligt plan resp. årsredovisning framgår i följande diagram (Bild 6). Den ackumulerade avskrivningen ökar från 39,88 Mkr (enligt årsredovisningar – röd kurva), 41,9 Mkr (ursprunglig plan – blå kurva) resp. 42,78 Mkr (linjär avskrivningsplan – grön kurva) till 155,55 Mkr år 2032/33.

Nyheter 20140227 6
Bild 6.

E – Slutkommentarer

Huruvida den progressiva avskrivningen skall kunna få fortsätta att tillämpas eller ej kommer förhoppningsvis att framgå när berörda myndigheter m fl har slutfört planerade undersökningar. Om det skulle erfordras en förändring av avskrivningsplanen blir det dock (se avsnitt D ovan), för Brf Porkala, troligen tämligen begränsade effekter.

Det kan även nämnas att för övriga underhållsåtgärder, som redovisas via s.k. aktiveringsbara kostnader, tillämpas redan idag en konstant avskrivning med en avskrivningstid som motsvarar underhållsåtgärdens periodicitet. Detta gäller t ex för kostnaderna för gårdsrenoveringar och hissar. Betydligt större underhållsåtgärder planeras dock framöver (ex. stambyten och fönsterbyten). Dessa kommer att medföra att värden som betydligt överstiger det initiala byggnadsvärdet avskrivs med konstant belopp per år. Årsavgifterna för bostadsrätterna kommer alltså att påverkas (läs: tämligen stora höjningar) mycket mer av dessa kommande avskrivningar än av en möjlig förändring av avskrivningarna av det initiala byggnadsvärdet.

Om en bostadsrättsförening ej tillser att justera årsavgifterna så att avskrivningarna "täcks" kommer detta att medföra att föreningen uppvisar förlustresultat år efter år. Allvarligare är dock att föreningens tillgångar minskar (genom att underhållsåtgärderna "tjänar ut") utan att kapitaltillskott görs (för att t ex betala av på de lån som tagits för att finansiera aktuella underhållsåtgärder).  Vid en högst rimlig framtida normalisering av ränteläget till 4-6% kan en sådan "uppskjuten" amortering på föreningens lån bli mycket kostsam för föreningens medlemmar.

F - Referenser

[1]: "Debatten om byggnadsavskrivningar får ny näring"; Prof. Stellan Lundström KTH et al; 2012-11-19
[2]: Artikelserie SvD: "Chockhöjning av månadsavgifter"; 2014-02-14/24
[3]: Årsredovisningslag [SFS 1995:1554]
[4]: Ekonomisk plan för Brf Porkala