[2012:3, s.04] Vattenskador i föreningen - Del I

I Porkalen på sid 4 i artikeln "Vattenskador i föreningen" anges att föreningens hus " ...byggdes i början på 70-talet" och "...börjar närma sig 45-årsstrecket" (Bild 1). Detta är ett gravt faktafel som dessutom kan få allvarliga följder inte minst ekonomiskt.

Föreningens hus uppfördes under perioden 1976 - 1978. Husen blir alltså 45 år först 2021 - 2023.

Errata Porkalen 2012 3 4 1
Bild 1.

Är uppgifter om husens byggår svår att få fram?

Nej. Från några primära ritningar (Situationsplan (Bild 2.), Situationsplan Mark (Bild 3.)) framgår att området inte ens var färdigplanerat 1975. En planritning för hus 1 (byggdes under den första byggetappen) anger även att detta hus ej kunde påbörjats innan 1976 (Bild 4.)

Uppgifterna finns även i föreningens ekonomiska plan.

Errata Porkalen 2012 3 4 2
Bild 2.
Errata Porkalen 2012 3 4 3
Bild 3.
Errata Porkalen 2012 3 4 4
Bild 4.

Är det viktigt att känna till husens ålder?

Om man, som styrelsen här gör, felaktigt antar att föreningens hus är 5 - 10 år äldre än vad de är kan detta få stora konsekvenser. Bland annat kan då periodiska underhållsåtgärder göras innan tekniska- och ekonomiska livslängden löpt ut. Detta skulle medföra betydande merkostnader för föreningens medlemmar. Följande korta exempel belyser detta:

Ex. Stambyte i en bostadsrättsförening.

Stammarna antages ha en livslängd på 45 år (alltså lika det som angetts av styrelsen). Kostnaden för stambytet sätts till 180.000.000 kr. Om denna kostnad redovisas som s.k. "aktiveringsbar kostnad" belastar den föreningens resultaträkning med 4 Mkr/år. Den verkliga kostnaden blir oftast högre p.g.a räntekostnader etc men dessa försummas i detta triviala exempel.

Om stambytet genomförs 5 - 10 år för tidigt (alltså lika det som angetts av styrelsen) medför detta alltså en merkostnad för föreningen på 20 - 40 Mkr.

Om styrelsen uppgifter vore korrekta skulle dessutom föreningens hus uppförts under det s.k. "miljonprogrammet" (1965-1975), där många fastigheter från denna period har särskilt uttalade underhållsproblem p.g.a. det forcerade byggandet under denna period, men så är alltså inte fallet.

Summering

Det är av yttersta vikt att periodiska underhållsåtgärder, och då särskilt de större, ej genomförs med felaktiga uppgifter som grund och innan den ekonomiska- och tekniska livslängden löpt ut. brfporkala.com kommer att återkomma till denna viktiga fråga vid ett flertal tillfällen längre fram.

Att styrelsen uppvisar så här dålig kännedom om föreningens fastigheter är märkligt, oroväckande och väcker en del frågor om deras möjligheter att sköta dessa på bästa möjliga sätt.

Aktuella sida som PDF-fil för nedladdning: Porkalen 2012 nr3, s.4