Nya regler för uthyrning av bostadsrätt f.o.m. 2013-02-01

I - Bakgrund

Regeringen gav 2011 Utredningen om att utveckla hyresrättens förutsättningar i uppdrag att redovisa vilka förändringar som kan uppmuntra privatpersoner att hyra ut sin bostad och andra eventuella förändringar som på kort sikt skulle kunna öka utbudet av hyresrätter.

Denna utredning ([1]) presenterades i mars 2012.

För att öka uthyrningen av bostäder med bostads- resp. äganderätt föreslog utredarna:

  1. Rätt för varje bostadsrättsinnehavare att själv besluta om uthyrning (alltså utan att tillstånd sökts och erhållits av styrelsen).

  2. Friare hyressättning

  3. Kortare uppsägningstid (för hyresgäst)

  4. Säker dispositionsrätt av sin egen bostad

Riksdagen beslöt 2012-12-19 att delvis godkänna regeringens förslag. Punkt 2 – 4 godkändes medan punkt 1 avslogs. Förändringen börjar gälla från och med 2013-02-01 och är reglerad i särskild lag ([2], [3]).

Nedan följer mer info om de förändringar som nu börjar gälla.

II – Friare hyressättning

Den tidigare tämligen starka begränsning av vilken hyra som kan tas ut för en lägenhet med bostads- eller äganderätt har nu tagits bort. Parterna är nu betydligt friare att komma överens om hyran.

Vid beräkning av vilken hyra som kan anses ”skälig” ingår inte längre lånekostnaderna utan vad som beaktas är:

  1. Driftskostnader för att hålla lägenheten i det skick den hyrs ut (ex. månadsavgift, kostnad för el/bredband, slitage av möbler m.m)

  2. Bostadens marknadsvärde (för beräkning av skälig avkastningsränta f.n. 4% ([2]))

Exempel:

En bostadsrättslägenhet har ett marknadsvärde på 1.250.000 kr, en månadsavgift på 3.250 kr och kostnader för bredband på 125 kr. Med en skälig avkastningsränta på 4% ger detta följande kostnader för bostadsrättsinnehavaren per månad:

(1.2500.000*0.04)/12 + (3.250 + 125) = 7.541 kr

Denna hyra är den som täcker faktiska driftskostnader och en skälig avkastningsränta.

III – Oskälig hyra kan sänkas av hyresnämnden

Om hyran ”påtagligt överstiger kapital och driftskostnaderna” ([3]  4 §) kan hyresgästen begära att hyresnämnden sänker hyran till en skälig nivå.

IV – Inbetald oskälig hyra kan ej fås tillbaka

I motsats till tidigare kan nu inte längre en hyresgäst begära att få tillbaka en inbetald hyra som av hyresnämnden bedömts som oskälig. Detta följer av den separation från villkoren hyreslagen som den nytillkomna lagen ([3]) innebär.

V – Kortare uppsägningstid

Oavsett vad som står i hyresavtalet gällande hyrestid gäller att:

  • Hyresgästen har rätt att säga upp avtalet ”till det månadsskifte som inträffar tidigast en (1) månad efter uppsägningen”.
  • Hyresvärden har rätt att säga upp avtalet ”till det månadsskifte som inträffar tidigast tre (3) månader efter uppsägningen”.

Exempel: Säger hyresgästen upp avtalet 15 juli upphör det att gälla den 31 augusti. Sägs avtalet upp av hyresvärden 15 juli upphör avtalet att gälla 31 oktober.

VII – Ingen rätt till förlängning av hyresavtalet

Dispositionsrätten av den egna lägenheten stärks genom att vid uthyrning, hyresgästen inte längre har rätt att, mot bostadsrätts- eller äganderättsinnehavarens vilja, få förlängning av hyresavtalet.

Om avtalet sagts upp, oavsett av vilken part, har hyresgästen skyldighet att flytta vid uppsägningstidens slut.

Om avtalet ej sagts upp men löper på en viss tidsperiod skall hyresgästen flytta då avtalet löper ut.

VIII – Hyreslagen gäller även fortsatt

Hyreslagen gäller även fortsatt i de fall där den nya lagen ej explicit anger några avvikande bestämmelser.

IX – Styrelsen tillstånd för uthyrning av bostadsrättslägenhet behövs även framöver

I motsats till utredningen delförslag (se avsnitt I punkt 1 ovan) gäller även framöver att vid uthyrning av en bostadsrättslägenhet styrelsens tillstånd krävs. Ansökan skall inkludera bostadsrättsinnehavarens skäl till uthyrningen.

Om styrelsen nekar tillstånd till en uthyrning av en bostadsrätt kan föreningsmedlemmen begära att hyresnämnden river upp detta beslut. Detta framgår av bostadsrättslagen ([4]) 7 kap 11§:

Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd skall lämnas, om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet skall begränsas till viss tid.”

X - Referenser

[1]: Delbetänkande av Hyresbostadsutredningen;[SOU 2012:25].

[2]: Faktablad - En ny lag om privatuthyrning av bostäder; Justitiedepartementet; 2013.

[3]: Lag om uthyrning av egen bostad;[SFS 2012:978].

[4]: Bostadsrättslagen; [SFS 1991:667].