Vi granskar: Föreningens stadgar - del III - [§30 - §36]

Nedan följer en genomgång av föreningens stadgar med anmärkningar.

A - Allmänna förutsättningar

  • De avsnitt i aktuella stadgar som, via ”klipp och klista”, direkt tagits från aktuella lagar (främst Bostadsrättslagen ([1]) och Lagen om ekonomiska föreningar ([2])) har så långt som möjligt dels skrivits med kursiv stil/gulmarkerats och dels i anmärkningarna erhållit entydig referens (lag/kapitel/paragraf). Detta då föreningens stadgar tyvärr helt saknar denna viktiga information.
  • Som framgår av nedan förteckning är en betydande del av stadgetexten egentligen strikt lagtext som stadgarna, oaktat hur mycket som "klippt och klistrats" från underliggande lagar, på intet sätt kan påverka.
  • Jämförelse mellan föreningens nuvarande och tidigare stadgar har även gjorts.
  • Aktuell genomgång skall ses som ett komplement till föreningsstadgarna.

B – Stadgegenomgång

Huvudavsnitt / Paragraf / Stadgetext

Anmärkning

 

Revisorer

 

§ 30

Revisorerna skall till antalet vara minst två och högst tre, samt högst en suppleant. Revisorer väljs av ordinarie föreningsstämma för tiden intill dess nästa ordinarie stämma hållits, dock skall en revisor alltid utses av HSB Riksförbund.

Revisorerna skall bedriva sitt arbete så, att revisionen är avslutad och revisionsberättelsen avgiven senast den 31 maj.

Styrelsen skall avge skriftlig förklaring till ordinarie stämma över av revisorerna i revisionsberättelsen gjorda anmärkningar.

Styrelsens revisionshandlingar, revisionsberättelsen och styrelsens förklaring över av revisorerna gjorda anmärkningar skall hållas tillgängliga för medlemmarna minst en vecka före den föreningsstämma, på vilken den skall behandlas.

Jämförelse med tidigare stadgar:

Antalet revisorer kan nu vara upp till tre medan tidigare stadgar hade ett fast antal (två). Sista datum för avgivande av revisionsberättelse har flyttats fram en månad. I övrigt lika § 18 i tidigare stadgar.

Första två styckena är exempel kompletterande stadgetext som dessutom är ett lagkrav ([1] 9 kap § 5).

Sista stycket upprepar till större delen ett lagkrav ([2] 8 kap § 8):

”Under minst en vecka före den stämma som avses i 4 § skall revisionshandlingar och revisionsberättelsen eller avskrifter därav hållas tillgängligt för medlemmarna hos föreningen och genast sändas till medlemmar som begär det och uppger sin postadress.”

 

Avgifter till föreningen

 

§ 31

Insats och årsavgift för lägenhet fastställs av styrelsen. Ändring av insats skall dock alltid beslutas av föreningsstämman.

Årsavgiften avvägs så att den i förhållande till lägenhetens insats kommer att motsvara vad som belöper på lägenheten av föreningens kostnader, samt amorteringar och avsättning till fonder. Dessutom kan för varje lägenhet tas ut en, för varje tillfälle av styrelsen fastställd, fast avgift för gruppanslutning avseende abonnemang på bredband, television, telefon, eller dylikt. För tillval som medlemmen gör, utöver det abonnemang som beslutats av styrelsen, svarar respektive medlem för alla kostnader. Årsavgiften betalas månadsvis senast sista vardagen före varje kalendermånads början om inte styrelsen beslutar annat. Om inte årsavgiften betalas i rätt tid utgår dröjsmålsränta enligt räntelagen (1975:635) på den obetalda avgiften från förfallodagen till dess full betalning sker samt påminnelseavgift och inkassoavgift enligt förordningen om ersättning för inkassokostnader mm.

I årsavgiften ingående ersättning för värme och varmvatten, renhållning eller konsumtionsvatten kan beräknas efter förbrukning.

Jämförelse med tidigare stadgar:

Påminnelse- och inkassoavgift vid obetalda avgifter har tillkommit.

I sista stycket har möjligheten att, i årsavgiften, inkludera ersättning för beräknad förbrukning av ”elektrisk ström” strukits.

I övrigt lika § 19 i tidigare stadgar.

Rödmarkerat avsnitt tillkom, som enda ändring, vid senaste stadgeändringen (från reg.datum 2009-05-29 till reg.datum 2012-01-24).

Första styckets avslutande mening är ”inklistrat” från [1] 9 kap § 13:

”Ändring av insatsen skall dock alltid beslutas av föreningsstämman.”

§ 32

Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan tas ut efter beslut av styrelsen. För arbete vid övergång av bostadsrätt får av bostadsrättshavaren uttas överlåtelseavgift med belopp motsvarande högst 2,5 % av prisbasbeloppet enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring vid tidpunkten för ansökan om medlemskap. För arbete vid pantsättning av bostadsrätt får av bostadsrättshavaren uttas pantsättningsavgift med högst 1 % av prisbasbeloppet vid tidpunkten för underrättelse om pantsättningen. Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av lag eller författning.

Jämförelse med tidigare stadgar:

Överlåtelse- och pantsättningsavgifterna har kompletterats med texterna ”...vid tidpunkten för ansökan om medlemskap” resp. ”...vid tidpunkten för underrättelse om pantsättning”.

I övrigt lika § 20 i tidigare stadgar.

Paragrafen kompletterar lag [1] 7 kap § 14:

”Föreningen har dessutom rätt att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten samt, om det anges i stadgarna, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift.”

Avslutande meningen är ”inklistrad” från lag [1] 7 kap 14 §:

”Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av denna lag eller annan författning.”

 

Underhållsplan

 

§ 33

Styrelsen skall upprätta underhållsplan för genomförandet av underhållet av föreningens hus och årligen budgetera samt genom beslut om årsavgiftens storlek säkerställa erforderliga medel för att trygga underhållet av föreningens hus. Styrelsen skall varje år tillse att föreningens egendom besiktigas i lämplig omfattning och i enlighet med föreningens underhållsplan.

Jämförelse med tidigare stadgar:

Sista meningen ersätter ”Styrelsen skall varje år besiktiga föreningens egendom.” i tidigare stadgetext.

I övrigt lika § 21 i tidigare stadgar.

 

Fonder

 

§ 34

Inom föreningen skall bildas följande fonder:

Fond för yttre underhåll

Reservering av medel för yttre underhåll skall ske i enlighet med antagen underhållsplan enligt § 33.

Det över- eller underskott som kan uppstå på föreningens verksamhet skall, efter erforderlig underhållsfondering i enlighet med andra stycket, balanseras i ny räkning.

Jämförelse med tidigare stadgar:

Delvis ny text relativt tidigare stadgar (§ 22). Bl a har den s k dispositionsfonden tagits bort.

 

Utdrag ur lägenhetsförteckning

 

§ 35

Bostadsrättshavaren har rätt att på begäran få utdrag ur lägenhetsförteckningen beträffande lägenhet som han innehar med bostadsrätt. Utdraget skall ange dagen för utfärdandet samt

  1. lägenhetens beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga utrymmen,

  2. dagen för Bolagsverkets registrering av den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen,

  3. bostadsrättshavarens namn,

  4. insatsen för bostadsrätten, samt

  5. vad som finns antecknat rörande pantsättningen av bostadsrätten.

Jämförelse med tidigare stadgar:

Ny paragraf.

Innehållet är i ”kopierat” från lag [1] 9 kap 11 §:

”Bostadsrättshavaren har rätt att på begäran få utdrag ur lägenhetsförteckningen beträffande lägenhet som han innehar med bostadsrätt. Utdraget skall avse uppgifter som enligt 10 § skall anges i förteckningen. Dagen för utfärdande skall anges i utdraget.”

och § 10:

”Lägenhetsförteckningen skall för varje lägenhet ange:

  1. lägenhetens beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga utrymmen,

  2. dagen för Bolagsverkets registrering av den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen,

  3. bostadsrättshavarens namn, samt

  4. insatsen för bostadsrätten.

[…]

Underrättas föreningen om att en bostadsrätt pantsatts eller ändras någon uppgift i förteckningen, skall detta genast antecknas.”

Paragrafen tillför alltså inget utöver vad som står i aktuell lag [1].

 

Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter

 

§ 36

Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Det innebär att bostadsrättshavaren ansvarar för att såväl underhålla som reparera lägenheten och att bekosta åtgärderna. Föreningen svarar för att huset och föreningens fasta egendom i övrigt är väl underhållet och hålls i gott skick.

Bostadsrättshavaren bör teckna försäkring som omfattar det underhålls- och reparationsansvar som följer av lag och stadgar, för det fall inte bostadsrättsföreningen tecknat en motsvarande försäkring till förmån för bostadsrättshavaren. Förutsättningen för att bostadsrättshavaren skall kunna ta denna försäkring i anspråk, är att bostadsrättshavren svarar för självrisk och i förekommande fall årlig kostnaden för åldersavdrag.

Bostadsrättshavaren skall följa de anvisningar som föreningen lämnar beträffande installationer avseende avlopp, värme, gas, el, vatten, ventilation och anordning för informationsöverföring. För vissa åtgärder i lägenheten krävs styrelsens tillstånd enligt § 41. Åtgärderna skall alltid utföras fackmässigt.

Bostadsrättshavarens underhålls- och reparationsansvar för lägenheten omfattar bland annat:

  • ytskikt på rummens väggar, golv och tak jämte den underliggande behandling som krävs för att anbringa ytskiktet på ett fackmässigt sätt, bostadsrättshavaren ansvarar också för fuktisolerande skikt i badrum och våtrum,
  • icke bärande innerväggar, stuckatur,
  • inredning i lägenheten och övriga utrymmen tillhörande lägenheten, exempelvis: sanitetsporslin, köksinredning, vitvaror såsom kyl/frys och tvättmaskin; bostadsrättshavaren svarar också för el- och vattenledningar, avstängningsventiler och i förekommande fall anslutningskopplingar på vattenledningar till denna inredning,
  • lägenhetens ytter- och innerdörrar med tillhörande lister, foder, karm, tätningslister, lås inklusive nycklar mm; bostadsrättsföreningen svarar dock för målningen av ytterdörrens yttersida. Vid byte av lägenhetens ytterdörr skall den nya dörren motsvara de normer som vid utbytet gäller för brandklassning och ljuddämpning,
  • glas i fönster och dörrar samt spröjs på fönster,
  • till fönster och fönsterdörr hörande beslag, handtag, gångjärn, tätningslister m m samt målning; bostadsrättsföreningen svarar dock för målning av utifrån synliga delar av fönster/fönsterdörr,
  • målning av radiatorer och värmeledningar,
  • ledningar för avlopp, gas och vatten till de delar de är synliga i lägenheten och endast betjänar den aktuella lägenheten,
  • armaturer för vatten (blandare, duschmunstycke mm),
  • klämringen runt golvbrunnern1, rensning av golvbrunn och vattenlås,
  • eldstäder och braskaminer,
  • köksfläkt, kolfilterfläkt, spiskåpa, ventilationsdon och ventilationsfläkt, med undantag för bostadsrättsföreningens underhållsansvar enligt sista stycket. Installation av anordning som påverkar husets ventilation kräver styrelsens tillstånd,
  • mätartavla/gruppcentral/säkringsskåp och därifrån utgående elledningar i lägenheten, brytare, eluttag och fasta armaturer,
  • anordningar för informationsöverföring som endast betjänar den aktuella lägenheten från överlämningspunkt/första uttag i lägenheten,
  • brandvarnare,
  • elektrisk golvvärme,
  • handdukstork; om bostadsrättsföreningen försett lägenheten med vattenburen handdukstork som en del av lägenhetens värmeförsörjning ansvarar bostadsrättsföreningen för underhållet,
  • egna installationer.

För reparationer på grund av brandskada eller vattenledningsskada (skada på grund av utströmmande tappvatten) svarar bostadsrättshavaren endast i begränsad omfattning i enlighet med bostadsrättslagen. Detta gäller även i tillämpliga delar om det finns ohyra i lägenheten.

Ingår i upplåtelsen förråd, garage eller annat lägenhetskomplement har bostadsrättshavaren samma underhålls- och reparationsansvar för dessa utrymmen som för lägenheten enligt denna bestämmelse.

Om lägenheten är utrustad med balkong, altan eller hör till lägenheten mark/uteplats som är upplåten med bostadsrätt svarar bostadsrättshavaren för renhållning och snöskottning. För balkong/altan svarar bostadsrättshavaren för målning av insida av balkongfront/altanfront samt golv. Målning utförs enligt bostadsrättsföreningens instruktioner. Om lägenheten är utrustad med takterass skall bostadsrättshavaren därutöver se till att avrinningen för dagvatten ej hindras. Vad avser mark/uteplats är bostadsrättshavaren skyldig att följa föreningens anvisningar gällande skötsel av marken/uteplatsen.

Bostadsrättshavaren är skyldig att till föreningen anmäla fel och brister i sådan lägenhetsutrustning/ledningar som föreningen svarar för enligt denna stadgebestämmelse eller enligt lag.

1 För att minska risken för vattenskada byte föreningen ut själva golvbrunnen mot en ny utan kostnad för bostadsrättshavaren om denne låter en auktoriserad våtrumsspecialist utföra renoveringen av badrummet och om golvbrunnen inte har bytts tidigare.

Bostadsrättsföreningen svarar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet, informationsöverföring och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler. Föreningen har därutöver underhållsansvaret för ledningar för avlopp, gas, vatten som föreningen försett lägenheten med och som inte är synliga i lägenheten. Bostadsrättsföreningen ansvarar vidare för underhåll av radiatorer och värmeledningar i lägenheten som föreningen försett lägenheten med. Föreningen svarar också för rökgångar (ej rökgångar i kakelugnar) och ventilationskanaler som föreningen försett lägenheten med.

Jämförelse med tidigare stadgar:

Kraftigt utökad paragraf relativt motsvarande paragraf (§ 23) i tidigare stadgar.

Genom det senaste stadgebytet har ännu fler underhållsaktiviteter förts över från att, som tidigare, varit föreningen ansvar till att nu vara bostadsrättshavarens. Flera av dessa ”nytillkomna” underhållsaktiviteter är tämligen omfattande.

Andra stycket gällande försäkringar kan betecknas som både trivialt och utan betydelse. Vad som gäller styrs helt av upprättat försäkringsavtal och ej vad som tänkas må stå i stadgarna. Stycket innehåller även ett humoristiskt stavfel (”bostadsrättshavren”).

Femte stycket tillför inget nytt. För detaljer se lag [1] 7 kap § 12.

Avslutande styckets första del utgör ett strikt krav enligt lag [1] 7 kap § 12:

”Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler.”

För detaljer se särskild artikel: ”Vem skall underhålla vad i din bostadsrättslägenhet”.

C – Referenser:

[1]: Bostadsrättslagen [SFS 1991:614]. Uppdateringar t.o.m. [SFS 2009:1080] har beaktats.

[2]: Lag om ekonomiska föreningar [SFS 1987:667]. Uppdateringar t.o.m. [SFS 2009:566] har beaktats.

Ovan referenser återfinns under avsnitt Juridik/Lagar.