Vem skall underhålla vad i din bostadsrättslägenhet?

Innehåll:


A) Nya stadgar – kraftigt utökat inre underhåll

För boende i Brf Porkala gäller att den helt dominerade delen av underhållet av lägenheten, det s.k. inre underhållet, åvilar bostadsrättshavaren. Genom det senaste stadgebytet (Reg. datum 2009-05-29) har ännu fler underhållsaktiviteter förts över från att, som tidigare, varit föreningens ansvar till att nu vara bostadsrättshavarens. Flera av dessa "nytillkomna" underhållsaktiviteter är tämligen omfattande vilket tydligt framgår av några exempel:

Exempel på underhåll som, med nya stadgarna, har flyttats över från föreningen till den enskilde bostadsrättshavaren:

  1. Ledningar för avlopp, gas och vatten till de delar de är synliga i lägenheten och betjänar endast aktuell lägenhet. (Även ursprungliga installationer! Alltså allt underhåll, tidigare endast målning.)
  2. Köksfläkt, kolfilterfläkt, spiskåpa, ventilationsdon och ventilationsfläkt.
  3. Mätartavla/gruppcentral/säkringsskåp och därifrån utgående elledningar i lägenheten, brytare, eluttag och fasta armaturer. (Även ursprungliga installationer! Allt underlag låg tidigare hos föreningen.)
  4. Avstängningsventiler och anslutningskopplingar på vattenledning.
  5. Armaturer för vatten.
  6. Brandvarnare 

Det är alltså nu ännu viktigare än tidigare att föreningens medlemmar har god kännedom om det underhållsansvar som åligger bostadsrättshavaren.

B) Juridik

B.1) Allmänt

Juridiskt regleras underhållsansvaret primärt av dels Bostadsrättslagen ([SFS 1991:614], se särskilt 7 kap. § 2 och § 4 (föreningens ansvar) samt § 12 (bostadsrättshavarens ansvar) och dels föreningens stadgar (§ 36).

Tyvärr innebär den "stadgemodell" som de nya stadgarna ansluter till, "HSB Stockholms normalstadgar 2004", att ett antal utdrag från underliggande lagar "klistrats in" i föreningens stadgar dock helt utan att detta på något sätt markerats och ingen som helst referens har angivits. Det går därför ej att se vad som är att betrakta som egentlig stadgetext (och därför kan ändras av föreningen vid ett stadgebyte) och vad som är gällande lag (och som därför ej kan ändras av föreningen).

B.2) Lägenheten skall hållas i "gott skick"

Att inneha underhållsansvar innebär dels skyldighet att vidta de underhålls- och reparationsåtgärder som krävs för att hålla lägenheten i "gott skick" och dels svara för därmed associerade kostnader. Någon närmare juridisk precisering av vad som menas med "gott skick" finns ej utan funktionella krav såväl som hänsyn till fastigheternas ålder etc måste göras i varje enskilt fall.

B.3) Arbetena skall utföras på ett "fackmässigt sätt"

Underhålls- och reparationsåtgärderna skall generellt utföras på ett "fackmässigt sätt" och det är den underhållsansvarige, oavsett om det är föreningen eller bostadsrättshavaren, som har skyldighet att tillse att så är fallet.

B.4) Särskilda villkor för vattenlednings- och brandskada

Ett undantag från ovan angivna ansvarfördelning är vad som gäller efter en vattenlednings- eller brandskada. Med vattenledningsskada menas i detta sammanhang utströmmande vatten från en varm- eller kallvattenledning. I detta fall ansvarar bostadsrättshavaren endast för efterföljande reparation om skadan orsakats av denne genom försummelse eller vårdslöshet.

Notera dock att för övriga ledningsskador (ex. värme (radiatorsystem) och avlopp) gäller ovan angivna ansvarsfördelning.

För skador orsakade av brand som ej har vållats av bostadsrättshavaren är denne ansvarig för efterföljande reparationer endast om bristande omsorg och tillsyn föreligger.

B.5) Tillfälligt övertagande av underhållsåtgärd som BRH normalt svarar för

Vid omfattande ombyggnader eller underhållsåtgärder (ex. stambyten) kan föreningen, efter stämmobeslut, utföra och bekosta sådana åtgärder som normalt åvilar den enskilde bostadsrättshavaren. Vid förändringar i lägenheten (ex. annat ytskikt i badrum) krävs antingen godkännande av lägenhetshavaren eller dels stämmobeslut med kvalificerad majoritet och dels hyresnämndens godkännande.

B.6) Skadestånd, försäkringar

Vem som i ett visst fall är slutligt betalningsansvarig är något som ej har med hur fördelningen av underhållsansvaret har gjorts. Vid t ex en skada som omfattar underhållsobjekt som BRH har underhållsansvar för har denne att (normalt i samarbete med försäkringsbolag och BRF) att vidta erforderliga reparationsåtgärder. BRH kan därefter, om denne finner detta lämpligt, söka erhålla ersättning från annan part om BRH anser att denne är den som har betalningsansvaret. Noggrann juridisk konsultation är att rekommendera eftersom, vid en civilrättslig skadeståndsprocess, om bifall ej erhålles den som rest skadeståndstalan normalt har att betala motpartens rättegångskostnader.

I bostadsrättslagen ([SFS 1991:614], se särskilt 7 kap. § 2 och § 4) finns även angivit fall där BRF, vid åsidosatt reparationsskyldighet av vad som BRF ansvarar för, har det slutliga betalningsansvaret för skador som BRH normalt ansvarar för.

Innan några reparationsåtgärder vidtages bör såväl BRH och BRF kontakta sina försäkringsbolag då dessa normalt, om försäkringsavtal finns, bl a har fullmakt vad gäller skadereglering etc.

B.7) Förändringar i lgh som kräver särskilt tillstånd

I föreningens stadgar anges i  § 41:

"Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärder som innefattar
1.
ingrepp i en bärande konstruktion,
2.
ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas, vatten eller
3.
annan väsentlig förändring av lägenheten

Styrelsen får inte vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen."

Styrelsen har dock alltid att följa övriga tillämpliga lagar och byggnadsregler när beslut om en förändring av en lgh skall tas. Noggrann teknisk konsultation med erforderlig teknisk "höjd" rekommenderas starkt för att undvika framtida problem/skadestånd.

B.8) Anmälan av fel som BRF har underhållsansvar för

Bostadsrättshavaren har skyldighet att till föreningen anmäla fel och brister i sådan lägenhetsutrustning/ledningar som föreningen svarar för enligt stadgar och tillämpliga lagar.

C) Förteckning över olika underhållsobjekt

För att underlätta för de enskilda föreningsmedlemmarna återges nedan en förteckning över ett antal underhållsobjekt. Förteckningen gör ej anspråk på att vara komplett. Noteras skall även att bostadsrättshavaren alltid har ansvaret för att underhålla installationer etc som denne eller tidigare bostadsrättsinnehavare installerat (punkt 13.6).

Underhållsobjekt (i lgh om ej annat anges) Ansvarig (BRH/BRF) Anmärkning

1.

Väggar

1.1

Lägenhetsavskiljande och bärande väggar

BRF

1.2

Icke bärande innervägg

BRH

1.3

Ytskikt på vägg inkl. underliggande behandling

BRH

Insidan av lägenhetsavskiljande och bärande vägg. T ex målning/tapet, puts och fuktisolerande skikt i våtutrymme.

2.

Golv

2.1

Ytskikt på golv inkl. underliggande behandling

BRH

T ex golvmatta av plast/linoleum, laminatgolv, keramiska plattor inkl. fuktisolerande skikt i våtutrymme, parkettgolv inkl. underliggande sand.

3.

Innertak

3.1

Innertak med ytskikt inkl. underliggande behandling.

BRH

T ex puts och stukatur.

4.

Dörrar

4.1

Ytbehandling av utsidan av ytterdörr (ej balkong)

BRF

Där så är tillämpligt. Många säkerhetsdörrar kräver t ex ej någon särskild ytbehandling.

4.2

Ytterdörr övrigt (inkl. lister, foder och karm)

BRH

Vid byte av dörr skall gällande normer för ljud och brandklassning uppfyllas. Namnskylt bytes/underhålles av BRF.

4.3

Innerdörr

BRH

5.

Fönster och balkongdörr

5.1

Karm och båge

BRF

5.2

Yttre målning

BRF

Normalt plastöverdragna bågar/karmar

5.3

Glas, spröjs, kitt

BRH

5.4

Beslag, spanjolett, handtag, gångjärn, tätningslister m m

BRH

5.5

Inre målning samt målning mellan bågarna

BRH

Normalt plastöverdragna bågar/karmar

6.

VVS artiklar m m

6.1

Avloppsledning med golvbrunn

BRF

BRH svarar för rensning av golvbrunnen. BRF kan byta golvbrunnen vid renovering av badrum (ref: stadgarna §36, fotnot 1)

6.2

Klämring

BRH

6.3

Tvättställ. Blandare, vattenlås, avstängningsventil, bottenventil, anslutningskopplingar. Packningar. Badkar, duschkabin och duscharmatur inkl. slang. WC-stol.

BRH [*]

6.4

Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp och tvättbänk.

BRH

6.5

Kall- och varmvattenledning inkl. armatur

BRH [*]

De delar som är synliga i lgh och bara försörjer den egna lgh

7.

Ventilation och värme

7.1

Ventilationskanaler

BRH [*]

Om den endast tjänar den egna lgh

7.2

Ventilationsdon

BRH [*]

Frånluftsdon

7.3

Utluftsdon, springventiler

BRH [*]

Tilluftsdon

7.4

Vädringsfilter samt filter till köksfläkt/spiskåpa.

BRH

7.5

Vattenradiator, värmeledning, ventil och termostat

BRF

Målning svarar BRH för

7.6

Elektrisk golvvärme

BRH [*]

7.7

Handukstork

BRH

Som BRH har försett lgh med

8.

Köksutrustning

8.1

Diskmaskin, Diskbänk, kyl och frys, spis, mikrovågsugn och köksfläkt.

BRH

8.2

Spiskåpa

BRH [*]

9.

El-artiklar

9.1

Gruppcentral/säkringsskåp och elledningar i lägenhet

BRH [*]

Till de delar som försörjer den egna lgh Mätartavla finns normalt ej i lgh

9.2

Belysningsarmaturer, eluttag, strömbrytare och jordfelsbrytare

BRH [*]

9.3

Byte av säkring

BRH

I lägenhet och tillhörande utrymmen

10.

Förråd, gemensamma utrymmen m m

10.1

Gemensamma utrymmen

BRF

10.2

Förråd upplåten med bostadsrätt och liknande utrymmen tillhörande lgh

BRH [*]

Samma regler som för underhåll av lgh

10.3

Garage upplåtet med bostadsrätt

BRH

Samma regler som för underhåll av lgh

11.

Mark, uteplats m m

11.1

Underhåll av mark som ej är upplåten med bostadsrätt

BRF

Om inte annat reglerats i särskilt nyttjanderättsavtal med BRH.

11.2

Underhåll av mark som är upplåten med bostadsrätt

BRH

Samma regler som för underhåll av lgh. Föreningens anvisningar om skötsel skall följas.

11.3

Snöskottning och renhållning

BRH

Gäller t ex balkong, altan eller uteplats

11.4

Snöskottning och renhållning – övriga ytor

BRF

Ytor som ej täcks av punkt 11.3

12.

Balkong och altan

12.1

Målning av balkongtak, sida och utsida av balkongfront

BRF

12.2

Ytbehandling av balkonggolv samt insida av balkongfront

BRH

Ytbehandling och målningen skall följa föreningens instruktioner.

12.3

Glas på inglasad balkong/altan

BRH

Motsvarar vad som gäller för fönster när BRF försett lgh med dessa. Övriga fall bör regleras genom avtal mellan BRH och BRF.

13.

Övrigt

13.1

Inredningssnickerier, socklar foder och lister

BRH

13.2

Kryddställ, badrumsskåp, klädhylla och annan fast inredning

BRH

13.3

Torkställning i badrum

BRH

13.4

Anordning för informationsöverföring

BRH [*]

Till de delar som försörjer den egna lgh och från överlämningspunkt/första uttag i lgh.

13.5

Brandvarnare

BRH [*]

13.6

Egna installationer – allmänt

BRH

[*]: Vid senaste stadgebytet 2009-05-29 ändrades underhållsansvaret för detta underhållsobjekt, från bostadsrättsföreningen (BRF) till den enskilde bostadsrättshavaren (BRH).

Anm. Innehållet i denna artikel utgår från en skrivelse från HSB ([3]) men där dels lokal anpassning och dels viss komplettering/utökning av innehållet gjorts.

D) Ytterliga läsning

[1]: Bostadsrättslagen, ([SFS 1991:614], se särskilt 7 kap. § 2 och § 4 (föreningens ansvar) samt § 12 (bostadsrättshavarens ansvar))

[2]: Stadgar för Brf Porkala, se särskilt § 36; (2009-05-29)

[3]: Vem skall underhålla bostadsrätten?; HSB Riksförbund; (Utgåva HSB Stockholm 2004-10)