[2012-10-02] Problem med kalla lägenheter


Bakgrund

Under hösten har ett stort antal lägenheter fått problem med värmen. Enskilda lägenhetsinnehavare har till brfporkala.com rapporterat att föreningskontoret angett, då felanmälan gällande värme gjorts, att de hade "en hel hög felanmälningar" med samma problem.

brfporkala.com har följt upp problemet och nedan följer några korta frågor och svar.

Fråga 1 - Har föreningen utfört något som orsakat aktuellt problem?

Svar: Ja.

Under sommaren har föreningen bytt ut stamventiler (avstängnings- och injusteringsventiler) i radiatorsystemen som en del i det periodiska underhållet. Vid ventilbytet måste radiatorsystemet tappas ner (läs: tömmas på vatten) varför det är fullt naturligt att vissa problem med kvarstående luft i radiatorerna (läs: värmeelementen) kan fås då systemet åter fylls upp och driftsättes.

Fråga 2 - Är problemet något som kunnat förutsetts?

Svar: Ja.

Se även svaret på fråga 1.

Då problem med kvarstående luft i system är fullt naturligt borde avluftningen av radiatorerna planerats in som en del av entreprenaden och genomförts, under ordnade former, innan värmesäsongens början. 

Att föreningen nu, efter en anstormning av felanmälningar, genomför en helt oplanerad akut åtgärd vittnar tydligt om en dåligt planerad och genomförd entreprenad.

Fråga 3 - Är det korrekt att begära tillträde till en lägenhet på det sätt som nu sker?

Svar: Nej.

Nedan följer tre exempel på aviseringar som gjorts till enskilda boende (se även [1] - [3]):

Nyheter 20121002 1 tmb Nyheter 20121002 2 tmb Nyheter 20121002 3 tmb
Bild 1. Bild 2. Bild 3.

Föreningen har en otvistig rätt att få tillträde till föreningens lägenheter när så krävs men detta får inte ske hur som helst. Bostadsrättslagen anger i 7 kap §13:

"Föreningen skall se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt." 

Att som nu gjorts:

  1. begära tillträde till lägenheter med mindre än en dags varsel ([1]) och
  2. begära tillgång till lägenheten en hel dag trots att avluftningen av radiatorer endast tar några få minuter/lägenhet ([1]-[3]).

kan näppeligen anses uppfylla lagstadgade krav på att "bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt". Föreningen följer alltså ej Bostadsrättslagen. För ytterligare detaljer se: Tillträde till lägenhet.

Fråga 4 - Är det lämpligt att de boende sköter avluftningen själva?

Svar: Nej.

Föreningens stadgar §36  anger vad föreningen gemensamt ansvarar för och vad som är den enskilde boendes ansvar. För radiatorer gäller att allt utom målningen är föreningens gemensamma ansvar. För ytterligare detaljer se: Underhållsansvar - lgh.

Radiatorsystemt är dessutom ett trycksatt system och om en åtgärd görs på ett felaktigt sätt (ex. en ej åtdragen avluftningsnippel) kan omfattande vattenskador med stora kostnader och besvär uppstå.

Uppstår problem med värmen skall därför detta felanmälas av den boende direkt till föreningen för kontroll och adekvat felavhjälpning. Begär gärna felanmälningsnummer då en felanmälan görs. Detta för att förenkla i de fall en senare kontroll och uppföljning erfordras.

Fråga 5 - Hur har då enskilda boende drabbats av aktuella fel och försummelser?

Svar: Omfattningen kan naturligtvis variera men bl a föreligger helt onödiga besvär i form av:

  1. Orimligt kort aviseringstid.
  2. Orimligt lång tillgång till lägenheten krävs.
  3. Kalla lägenheter.

Det bör återigen understrykas att ovan besvär, med en korrekt/professionellt planerad och utförd entreprenad, helt kunnat undvikits.

Summering:

Det inträffade är tyvärr endast ännu ett exempel på en entreprenad, beställd av föreningens styrelse, där allvarliga brister i planering och genomförande kunnat konstateras. Att dessa brister dessutom vållar de enskilda boende direkta olägenheter gör det inträffade ännu allvarligare. Styrelsen har här ett stort ansvar och att detta ansvar ej axlats på ett adekvat sätt torde kunna betraktas som tämligen trivialt. Utrymme för stora förbättringar föreligger alltså!

Bilagor:

[1]: Avisering för avluftning - Sibeliusgången 32 - 34; Föreningskontoret, Brf Porkala; 2012-10-02
[2]: Avisering för avluftning - Kaskögatan 30 - Sveaborgsgatan 24; Föreningskontoret, Brf Porkala; 2012-10-03
[3]: Avisering för avluftning - Kaskögatan 18 - Porkalagatan 25; Föreningskontoret, Brf Porkala; 2012-10-02

Tillägg 2012-10-03:

Enligt erhållen uppgift, från den boende som inlämnat ovan avisering ([1]) till brfporkala.com, tog avluftningen totalt två (2) minuter. Trots detta begärde föreningen tillträde till lägenheten en hel dag. Ett tydligare exempel på otillbörlig (läs: lagstridig) begäran om tillträde till lägenhet synes svår att föreställa sig.

Tillägg 2012-10-05:

Den boende som, till brfporkala.com, inlämnat en av ovan avisering ([2]) har meddelat att även i dennes fall avluftningen tog totalt två (2) minuter.