[2013-07-11] Är månadsavgifterna i Brf Porkala höga?


I - Inledning

Frågan om månadsavgifterna i den egna föreningen är höga eller låga är en ofta förekommande. Innan denna fråga söks besvaras ges kort information av mer generell karaktär. 

II - Hur skall avgifterna bestämmas?

Avgiften skall sättas på ett sådant sätt att föreningens intäkter och utgifter, sett över en längre tidsperiod, går "jämnt upp". I utgifterna inkluderas även de med längre periodicitet, främst via fonderingar för periodiskt underhåll. För större underhållsåtgärder och ombyggnader kan dock en del av kostnaden behöva lånefinansieras. Detta leder dock till en högre total kostnad, vilket endast torde gynna bankerna.

Om avgifterna sätts för lågt är föreningen underfinansierad vilket, utöver högre kostnader, är en icke uthållig position som bör undvikas. Om avgifterna istället är för höga är föreningen istället överfinansierad och agerar närmast som en "bank med insättningstvång" och inte heller detta är lämpligt.

III - Vem skall bestämma avgiftens storlek?

Att avgöra korrekt avgiftsnivå är något som ingår i styrelsens uppdrag och är normalt ett av de få ärenden som föreningsstämman rimligen ej kan anses ha beslutanderätt i (ref: [6] 9 kap 13 § samt föreningens stadgar § 31 och §32). I aktuell lagtext anges:

"Det är en uppgift för styrelsen att fastställa avgifterna till föreningen, om inte något annat har bestämts i
stadgarna. Ändring av insatsen skall dock alltid beslutas av föreningsstämman."

Särskilt bör noteras formuleringen "det är en uppgift" vilken gör lagtexten tämligen tydlig.

Ovan gäller dock ej för beslut om avgiftsändringar som ej är direkt knutna till föreningens verksamhet, t ex då föreningen tar på sig högre kostnader för gruppanslutningar (bredband, försäkringar et cetera).

IV - Jämförelse med fem andra brf i Akalla, Husby och Kista

Då förutsättningar för olika bostadsrättsföreningar normalt kan vara (läs: är) mycket olika är en direkt jämförelse av avgiftsnivån av sådan art att den endast kan ge tämligen översiktlig information.

För att ändock möjliggöra ett visst svar på frågan i nyhetsinslaget ges nedan två diagram med underlag för fem (5) andra bostadsrättsföreningar i Akalla (HSB Brf Pargas, HSB Brf Imatra), Husby (HSB Brf Husby 1) och Kista (HSB Brf Samsö, HSB Brf Agersö). Som underlag har de, publikt åtkomliga, senaste årsredovisningarna ([1] - [5]) nyttjats.

Nyheter 20130711 1
Bild 1
Nyheter 20130711 2
Bild 2.
Nyheter 20130711 3
Bild 3.
Nyheter 20130711 4
Bild 4.

 

Av det första diagrammet (Bild 1) framgår att Brf Pargas och Brf Porkala har en klart högre avgift än de övriga fyra föreningarna. Något direkt samband med storleken på brf finns ej. Den näst största föreningen, Brf Husby 1, har t ex näst lägst avgift.

Från diagram 2 (Bild 2) kan ses att Brf Porkala är den klart största föreningen med sina 823 lägenheter och har näst minst genomsnittlig lägenhetsstorlek 71,0 kvm.

Vad gäller upplåningen framgår ur diagram 3 (Bild 3) att Brf Imatra har i särklass lägst lån (1520 kr/kvm), därefter följer Brf Husby 1 (1943 kr/kvm) och Brf Porkala. Övriga tre föreningar har klart högre lån.

För styrelsearvodena, som normalt bör vara det som granskas sist eftersom det har förhållandevis liten (läs: mycket liten) betydelse, framgår av diagram 4 (Bild 4) att de två största föreningarna, Brf Husby 1 och Brf Porkala, även har de högsta styrelsearvodena, vilket nog ej kan anses orimligt.

Ovan information skall dock primärt ses som ett modest bidrag till sommarlektyren. Av betydligt större vikt är att mer i detalj undersöka och följa den egna bostadsrättsföreningens ekonomiska utveckling. Som underlag kan bl a föreningens årsredovisningar och olika kompletteringar och rättelser till dessa nyttjas.

V - Referenser:

[1]: Årsredovisning 2012 - HSB Brf Pargas
[2]: Årsredovisning 2011/2012 - HSB Brf Husby 1
[3]: Årsredovisning 2011 - HSB Brf Samsö
[4]: Årsredovisning 2011 - HSB Brf Imatra
[5]: Årsredovisning 2011 - HSB Brf Agersö
[6]: Bostadsrättslag [SFS 1991:614]