[2014-05-19] Förtida stambyte? (del I)


A – Inledning

I ett informationsmaterial ([1],[2]) presenterar styrelsen ett förslag till stambyte och bjuder in till ett informationsmöte (två alternativa tider) med kort varsel ([3]).

Lagt förslag är mycket omfattande och beräknas kosta 205 Mkr vilket helt föreslås lånefinansierat varför dels föreningens skulder skulle öka från 115 Mkr till 320 Mkr ( + 178 %) och dels medlemsavgifterna kraftigt höjs (20 %).

Då lagt förslag innebär en betydande förändring av bostadsrättslägenheten krävs ett godkännande av berörda medlemmar ([4] §22 ; [5] 9 kap  §16). För att medlemmarna, på ett sakligt och välgrundat sätt, ska kunna ta ställning till lagt förslag krävs bl a tillgång till adekvat och väl styrkt information som visar

  • att föreslagen åtgärd är lämplig och kostnadseffektiv och
  • att livslängden (teknisk/ekonomisk) för befintligt system med rimlig säkerhet löpt ut.

Behovet av att denna information skall vara skriftlig förstärks av dels den korta tiden till såväl informationsmöte ([3]) som extra föreningsstämma (2014-06-09). Det är inte orimligt att många föreningsmedlemmar ej har möjlighet att med så här kort varsel kunna närvara vid föreslagna informationsmöte. De har då att förlita sig på den skriftliga informationen.

Nedan följer dels några generella kommentarer och dels kommentarer med anledning av utdelad föreningsinformation. Underlaget gör ej anspråk på att vara heltäckande eller komplett. Syftet är att bidra till att komplettera befintlig föreningsinformation för att på detta sätt söka förbättra beslutsunderlaget för föreningsmedlemmarna.

B – Generella kommentarer

B.1 – Ett förtida stambyte innebär många miljoner i merkostnad

Detta är den ojämförligast viktigaste frågan.

Att föreningens stammar har en begränsad livslängd och behöver bytas ut då denna löpt ut är odiskutabelt. De föreslagna åtgärderna tycks inte i sig vara orimliga även om en närmare bedömning kräver tillgång till en stor mängd kompletterande information.

Föreningens hus uppfördes etappvis under åren 1976 – 1978. Detta innebär att vissa hus i Brf Porkala endast är 36 år gamla i år. Stammar har en normal livslängd på 40 – 50 år  och styrelsen anger livslängden 50 år för nu föreslagen renovering.

Det är viktigt att ej stambyte görs innan livslängden för befintligt system säkert kunnat visas ha löpt ut (tekniskt/ekonomiskt). I utdelat underlag finns ingen information som säkerställer att så skett.

En del direkt missvisande information har även delgetts föreningsmedlemmarna. I ett tidigare nummer av Porkalen ([8]) angavs t.ex.:

"Husen i föreningen byggdes i början på 70-talet och de börjar nu närma sig 45 årsstrecket, vilket är den beräknade livslängden på vattenstammar i dessa hus."

En del av husen var då endast 34 år gamla och långt ifrån att "närma sig 45 årsstrecket".

Om ett stambyte, enligt lagt förslag, görs fem (5) år för tidigt medför detta en ungefärlig merkostnad (*) på:

20 – 25 Mkr (linjär avskrivning år 1-5) + 20 Mkr (lån 205 Mkr, 2 % låneränta under 5 år) = 40 – 45 Mkr.

Alltså även med en så låg kalkylerad ränta som 2% motsvarar merkostnaden, vid ett stambyte som görs fem år för tidigt, föreningens samlade intäkter för ett helt år!

(*): Detta eftersom vid tidpunkten då stambytet kostnadsoptimalt skulle utförts de "nya" stammarna redan åldrats 5 år. Dessutom tillkommer kostnaderna för lånen under denna period. Denna mycket stora merkostnad är lika reell som alla andra kostnader om ändock svårare att observera. OBS! Denna merkostnad tillkommer alltså utöver kostnaden för själva stambytet!

Information som väl styrker att livslängden för föreningens stammar har löpt ut saknas dock helt.

Då det är de boende som skall fatta det slutgiltiga beslutet, ej styrelsen som endast lägger fram ett förslag, bör kompletterande underlag göras tillgängligt för föreningens medlemmar snarast möjligt.

B.2 – Vattenskador kan ha många orsaker som på intet sätt påverkas av ett stambyte

I utdelat underlag görs ett antal lösa påståenden gällande vattenskador med svag koppling till ett stambyte (ex. byte av golvbrunnar kan göras utan något stambyte och finns t o m inskrivet i föreningens stadgar ([5] §36 not 1).

Många vattenskador beror dessutom på orsaker som inte påverkas av ett stambyte. Att utmåla stambytet som en "lisa" för vattenskador på det sätt som gjorts ger inte en rättvisande bild.

B.3 – Kompletterande information om utvecklingen av vattenskadorna erfordras

För att ge medlemmarna möjlighet att fatta ett välgrundat beslut krävs bl a kompletterande information om utvecklingen av vattenskadorna i föreningen under de senaste 5 – 10 åren. Av intresse är då uppgift om skadetillfälle, skadeorsak, omfattning och kostnad.  Kostnadsutvecklingen totalt för vattenskador är även av vikt att redovisa. Dessa uppgifter är en del av det underlag som krävs för att kunna styrka att föreslagen åtgärd är kostnadsoptimal och ej görs i förtid. Några sådan uppgifter har ej delgetts föreningens medlemmar.

B.4 – Vissa lägenheter har de olika stammarna på direkt motsatta sidor av lägenheten

Vissa lägenheter har de olika stammarna placerade på direkt motsatta sidor av lägenheten. Den vanligaste lägenhetstypen (2 rokv, 45,4 / 45,6 kvm i föreningens fem punkthus) har t ex en stam i kokvrån och en i badrummet. Båda stammarna har ledningar för kallvatten (kv), varmvatten (vv), varmvattencirkulation (vvc) och avlopp. Någon information om hur stammen i kokvrån skall handläggas ges ej. Det slutliga arbetet i dessa lägenheter bör rimligen bli betydligt mer omfattande än vad som anges i nu distribuerat underlag.

B.5 – Varför denna forcerade handläggning?

Detta är en fråga som säkert många medlemmar ställer sig. Föreslagen åtgärd är den ojämförligt största i föreningens historia och kommer att påverka såväl föreningen gemensamt som föreningsmedlemmarna under mycket lång tid.

Någon medlemssamverkan, innan styrelsen nu lämnar sitt förslag, har ej förevarit. Detta trots att styrelsen som svar till motion 22 "Förslag till medlemssamverkan inför större beslut" ([7] s.36) anger:

"Motionären lyfter fram en mycket viktig fråga som gäller hur vi medlemmar kan hjälpas åt för vår bostadsrättsförening, och därmed vårt eget bästa som boende och medlemmar.

Alla vi medlemmar är ju fastighetsägare och det är en sak att vi inom föreningen utser en styrelse som – för oss andra – ska leda och organisera verksamheten i HSB Brf Porkala.

Om det finns medlemmar som är intresserade att på andra sätt bidra med sin tid och sina kunskaper, men kanske inte är beredda att gå in och ta ansvar som styrelse, så är det naturligtvis oerhört värdefullt.

Styrelsen föreslår stämman att uppdra till styrelsen att jobba enligt föreslagen beskrivning i motionen och tycker att medlemssamverkan och utnyttjande av medlemmarnas resurser är ett utmärkt sätt att jobba för föreningens bästa."

 Mot bakgrund av styrelsens uttalande ovan är den totala avsaknaden av medlemssamverkan, så här långt, svårförklarlig.

B.6 – Individuell mätning av vattenförbrukningen.

En allmän trend är att nyttjanden av våtrum ökar vilket dels medför att vattenförbrukningen ökar (kan ses av bl a årsredovisningen) och dels att andelen av fjärrvärmen som går till uppvärmning av varmvatten ökar. För att värna dels om föreningens ekonomi och dels miljön kan individuell mätning av vattenförbrukningen övervägas.  Ett stambyte kan vara ett tillfälle att åtminstone förbereda för en sådan kommande mätning.

Fråga:

Har undersökningar rörande detta genomförts och om så vilka är resultaten?

B.7 - Energibesparande åtgärder avloppsvatten.

Svenska Bostäder genomför renovering av ett antal punkthus i Akalla och i samband med denna görs ett antal energibesparande åtgärder. Bl a installeras värmeväxlare för avloppsvattnet. Ett stambyte kan vara ett tillfälle att åtminstone förbereda för en sådan energibesparande åtgärd.

Fråga:

Har undersökningar rörande detta genomförts och om så vilka är resultaten?

B.8 – Samma badrumsrenovering – flera olika kostnader

I utdelat underlag ([1] avsnitt "Vad innebär stambytet för dig") anges att den totala kostnaden föreslås tas ut genom en procentuell höjning av medlemsavgifterna.

Ett möjligt problem med att följa den s.k. "likhetsprincipen" ([5] 9 kap §14, [6] 7 kap §16) kan då uppstå. Detta då aktuell lagtext lyder:

"Föreningsstämman får inte fatta beslut som är ägnade att bereda otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem."

En olovlig särbehandling kan möjligen uppstå eftersom:

  • Under renoveringen övertar föreningen underhålls- och reparationsansvar för objekt och utrymme som direkt påverkas av renoveringen.
  • Periodiskt underhåll görs av sådant som före och efter slutförd renovering faller under det s k inre underhållet och åvilar den enskilde att bekosta.
  • Badrummen i föreningen är mycket snarlika och kostnaden för ovan periodiskt underhåll som utföres i samband med stambytet torde vara tämligen lika.
  • Insatsen varierar dock starkt. Insatsen för en trerumslägenhet (ex. 80,9 kvm, insats = 33.407 kr ) har en insats som är 77 % högre än den minsta lägenheten (ex. 42,7 kvm, insats= 18.867 kr).
  • Alla boende föreslås få nyrenoverade badrum men de som bor i en 3:a får betala 77 % mer, för samma underhållsinsats, relativt den som bor i föreningens minsta lägenhet.

Frågor:

Har kostnaden för periodiska underhållet enligt ovan "brutits ut" från den totala renoveringskostnaden och om så är fallet vilka är då kostnaderna för de olika lägenhetstyperna?

Har undersökning av mer rättvisande avgiftsmodell för den del av renoveringen som normalt omfattas av det inre underhållet gjorts?

B.9 – Kommande renoveringar av badrummen

Den genomsnittliga innehavstiden för bostadsrätter i Brf Porkala är tio (10) år. Det är därför inte orimligt att anta att många badrum kommer att renoveras ett antal gånger innan det är dags för ytterligare ett stambyte.

Fråga:

Vad har gjorts för att dels underlätta vid kommande renoveringar och dels minska risken för vattenskador?

Två exempel på ovan skulle kunna vara avstängningsventiler som, vid felgrepp, ej direkt kan påverka stamledningar och shuntventiler till radiatorn i badrummet för att underlätta bort- respektive återmontage utan att nedtappning av radiatorsystemet krävs. 

B.10 – Minimering av konsekvenserna av kommande vattenskador.

Fråga:

Vad har gjorts för att minimera konsekvenserna vid framtida vattenskador och då även de vattenskador som ej direkt påverkas av ett stambyte?

Ett exempel på en sådan åtgärd skulle kunna vara installation av en s.k. vattenfelsbrytare som stänger av vattentillförseln till en lägenhet om vattenläckage detekteras. Genom en sådan aktiv åtgärd kan skadornas omfattning starkt reduceras. Ett exempel på en sådan vattenfelsbrytare är WaterFuse - Lägenhet från Prevecta AB ([10]).

B.11 – Entreprenadform

Fråga:

Vilken entreprenadform, generalentreprenad eller totalentreprenad, planeras nyttjas? Om totalentreprenad – Hur motiveras den högre kostnaden för en entreprenad som denna som bör vara tämligen detaljerat projekterad?

C – Kommentarer till distribuerad föreningsinformation ([1]-[3])

Nr
Avsnitt
Kommentarer
1
([1] s.3) Inledning:

"Vår förhoppning är att informationen du får här skall ge dig en bakgrund och de insikter du behöver för att ta ställning i fråga om stambyte."
Informationen är genomgående starkt förenklad och många uppgifter är av typen "lösa påståenden" och styrks ej på något sätt.

Uttalat behov av kompletteringar för att uppfylla styrelsens förhoppning föreligger.
2.1
([1] s.3) Bakgrund:

"Porkala är en attraktiv förening som byggdes med början 1975..."
Missvisande.
Föreningens hus uppfördes under perioden 1976-1978. Detta framgår väl av föreningens ekonomiska plan ([9]).
2.2
"I dag märks husens renoveringsbehov i badrummen och de slitna stammarna."
Missvisande.
Renoveringen av våtrummen åligger den enskilde boende ([4] §36) och kan ej rimligen utgöra skäl till en renovering i gemensam regi.
3.1
([1] s 3) Badrummens status:
"Idag är det nästintill omöjligt att renovera sitt badrum enligt de regler som gäller för säker vatteninstallation."
Missvisande.
De flesta ledningar och genomföringar (efter första avstängningsventilen) är dels synliga och dels betjänar endast den egna lägenheten. De faller därmed inom det s.k. inre underhållet ([4] §36). Behövs nya ledningar inkl. annan dragning skall detta bekostas av den boende.
3.2
"Många av badrummen är slitna och behöver renoveras inom en snar framtid."
Ovidkommande.
Är i sig inget skäl att genomföra renoveringen i gemensam regi. Särskilt inte om risk för orättvist uttag av kostnaden (se avsnitt B.8 ovan) föreligger.
3.3
"Därutöver är åtta av tio golvbrunnar för gamla för att vara en säker övergång mellan golv och avloppssystem."
Ovidkommande.
Ett byte av golvbrunn kräver inte ett stambyte och är t o m reglerat i föreningens stadgar ([4] §36 not 1).
Detta är alltså varken ett nödvändig eller tillräckligt villkor för ett stambyte.
3.4
"Idag är inte alla badrum fackmässigt renoverade och många av den lever inte upp till gällande branschregler."
Ovidkommande.
Att boende ej fullföljer sitt underhållsansvar är inget skäl i sig till en gemensam åtgärd.

Missvisande.
Byggnormer och branschregler kan förändras mellan renoveringstillfällena varför en avvikelse kan ha helt naturliga orsaker.
3.5
"Läckage på tappvattencirkulationen är den enskilt största orsaken till vattenskador i Porkalas hus."
Ostyrkt påstående. Komplettering behövs.
Uppgifter som styrker aktuellt påstående bör presenteras liksom övriga uppgifter om vattenskadorna för de senaste 5-10 åren (se avsnitt B.3 ovan)
4
([1] s 4) Vi vill uppnå:
"Vattenskador upphör för lång tid framöver."
Missvisande.
Många vattenskador påverkas på intet sätt av ett stambyte (se avsnitt B.2 ovan).
5.1
([1] s 4) Styrelsens beslut:

"För att göra en samlad och professionell bedömning av de alternativ som finns har styrelsen tagit hjälp av HSBs konsultgrupp. De har bl a inventerat drygt 130 av föreningens lägenheter."
Komplettering behövs.
Ingen information finns om den tekniska kompetensen finns. Har någon/några konsulter med tekniskt specialkompetens, och alltså inte generalister, nyttjats? Information som väcker frågor är t ex att lägenheter tycks ha aviserats utan att information om att dusch/bad ej skulle nyttjas innan besök då detta omöjliggör fuktmätningar.
5.2
"Efter noggrann jämförelse jämförelse föreslår styrelsen att i föreningens regi utföra stambyte och badrumsombyggnad."
Komplettering behövs.
Fyra (4) alternativ anges men ingen information om beslutsunderlaget för dessa finns.

Då det är de boende som skall ta beslutet ej styrelsen bör detta underlag göras tillgängligt för föreningens medlemmar.
5.3
"Det är det säkraste och mest ekonomiskt förmånliga alternativet för våra medlemmar!"
Ostyrkt påstående. Komplettering behövs.
5.4
"Ser vi till att livslängden för nya stammar är den 50 år, vilket ger måttliga kostnadsökningar."
Ostyrkt påstående. Kompletteringar behövs.
I tidigare information har nyttjats att livslängden för stammarna är 40 år alt. 45 år. Vad som stöder en utökad livslängd  har ej angetts.
5.5
"Ett gemensamt omhändertagande av stammar och badrum höjer värdet på våra hus och lägenheter."
Missvisande. Ostyrkt påstående.

Kompletteringar behövs.
Stambyte torde alltid göras "gemensamt". Några faktorer som torde vara negativa är dels den starkt ökade lånesättningen (från 115 Mkr till 320 Mkr) och dels den kraftiga ökningen av månadsavgiften (+20 %).
6.1
([1] s.5) Vad innebär stambytet för dig?:

"Här ser du exempel på kostnadsökningarna  för olika lägenhetstyper."
Ofullständigt.
Skillnaden i insatser mellan den minsta lägenheten och den största är mer än 100 %. Dessutom finns möjlig risk för rättviseproblem (se avsnitt B.8).
6.2
"Styrelsen har undersökt andra modeller där respektive medlem bekostar sin andel med en kontantinsats i kombination med ROT-avdrag.. Styrelsens bedömning är att dessa möjligheter har stora nackdelar och vi har av den anledningen övergivit."
Komplettering behövs.
Endast mycket vag information lämnas. Avses t ex att hela kostnaden för entreprenaden skulle delats upp eller endast det som normalt ligger inom det s k inre underhållet?

Då det är de boende som skall ta beslutet ej styrelsen bör detta underlag göras tillgängligt för föreningens medlemmar.
7.1
([1] s.6) Arbeten som kommer att utföras ...
Kompletteringar behövs.

Vilka garantier gäller för de renoveringar som görs på det som normalt åligger den boende?

Vilka begränsningar (ex. montering egen utrustning i efterhand) finns?
7
"Taken sänks för att dölja avloppsrören från våningen över."
Kompletteringar behövs.

Vilken minskning av takhöjden blir följden?

Vilket material utgöres taket av (hållfasthet etc)?
8
([1] s.6) Kök
Kompletteringar behövs.
Vissa lägenheter har de olika stammarna på direkt motsatta sidor av lägenheten (se avsnitt B.4 ovan).
9
([]1] s.7) Hur påverkas värdet...:
"Styrelsens bedömning, i likhet med de mäklare vi pratat med, är att värdet på lägenheterna ökar efter stambytet."
Ostyrkt påstående.
Starkt spekulativt. Det bör särskilt understrykas att hela stambytet, från första till sista kronan, är lånefinansierat. Se även punkt 5.5 ovan.

Kommentarer till infoblad ([2]) och kallelse ([3]) utelämnas då informationen i dessa i huvudsak återfinns i ovan kommenterat informationshäfte ([1]).

D – Referenser

[1]: Informationshäfte: "Information om stambyte i Brf Porkala";
[2]: Informationsblad: "Information om nya badrum / Info about new bathrooms";
[3]: Kallelse: "Inbjudan till informationsmöte";
[4]: Brf Porkalas föreningsstadgar; Reg. datum 2012-01-24
[5]: Bostadsrättslagen [SFS 1991:614]
[6]: Lag om ekonomiska föreningar [SFS 1987:667]
[7]: Motionsbilaga inför föreningsstämman 2013-06-25; Brf Porkala 
       Se även: Motion 22 och stämmoförfrågan till motionen.
[8]: Porkalen 2012 nr3 s.4 "Vattenskador i föreningen"
       Se även Errata - I och Errata - II
[9]: Ekonomisk plan för Brf Porkala; Reg. Datum 1983-08-18
[10]: prevecta.se/product/waterfuse-lagenhet/; Info om WaterFuse – Lägenhet; Prevecta AB