[2014-05-27] Förtida stambyte? (del II)


A – Inledning

I ett utdelat informationsmaterial ([1]: Bilaga 1 och 2) presenterar styrelsen ett förslag till stambyte och bjuder in till ett informationsmöte (två alternativa tider) med kort varsel ([1]: Bilaga 3).

Lagt förslag är mycket omfattande och beräknas kosta 205 Mkr vilket helt föreslås lånefinansierat varför dels föreningens skulder skulle öka från 115 Mkr till 320 Mkr (+ 178 %) och dels medlemsavgifterna kraftigt höjs (20 %).

Då lagt förslag innebär en betydande förändring av bostadsrättslägenheten krävs ett godkännande av berörda medlemmar ([2] §22 ; [3] 9 kap  §16). För att medlemmarna, på ett sakligt och välgrundat sätt, ska ta ställning till ett förslag krävs bl a att adekvat och väl styrkt information som visar:

  • att föreslagen åtgärd är lämplig och kostnadseffektiv och
  • att livslängden (teknisk/ekonomisk) för befintligt system med rimlig säkerhet löpt ut.

B – Mycket bristfällig och ytlig information har delgetts medlemmarna.

I en tidigare artikel har en kort genomgång av den skriftliga information, som medlemmarna har fått sig tillhanda, gjorts ([1]). Efter att även informationen som lämnades under informationsträffarna och öppet hus studerats (se avsnitt D för detaljer) kan det konstateras att informationen som delgetts medlemmarna är mycket bristfällig och ytlig. Det bör särskilt noteras att:

  1. Genomgående lämnas ostyrkta uppgifter som det är helt omöjligt att granska riktigheten av. Detta kallas med normalt språkbruk lösa påståenden.
  2. Samtliga handlingar saknar uppgifter om vem (företag/avdelning/person) som upprättat handlingen, datum och versionsbeteckning.
  3. Hänvisningar till externa bilagor eller referenser saknas helt.
  4. I en del fall finns avvikelser mellan den information som distribuerats och den information som delgavs under informationsträffar och öppet hus (se avsnitt D för detaljer).
  5. Ett mycket uttalat behov av omfattande kompletteringar av beslutsunderlaget föreligger.

C – Begäran om kompletteringar av beslutsunderlaget

Ett betydande antal föreningsmedlemmar har tillskrivit såväl styrelsen ([4]) som föreningens fastighetsförvaltare ([5]) med en formell begäran om kompletteringar av beslutsunderlaget.

C.1 – Information som önskas tillgängligt för föreningens medlemmar

  1. Samtliga konsultrapporter inkl. förstudier.
  2. Förfrågningsunderlaget (inklusive ram- och mängdbeskrivningar och ritningar) så långt detta är framtaget.
  3. Heltäckande underlag över föreningens vattenskador de senaste 5 - 10 åren där det tydligt framgår bl a skadetillfälle (datum/plats) , omfattning (antal lgh/lokaler), primär skadeorsak, kostnad (brutto/netto) samt info om skadan skulle förhindrats om ett stambyte vore genomfört vid tiden för skadan.

C.2 – Begärd tilläggsinformation

  1. Planritningar för de vanligaste "typlägenheterna" i föreningen där det framgår hur mycket effektiva golvytan och takhöjden minskar genom bl a flytten av stamledningarna.
  2. Detaljerad sammanställning över hur beräkningarna (vilka antaganden, beräkningsmodell m.m) av kostnaderna för olika alternativa lösningar, som presenterades på informationsträffarna 2014-05-05/06, tagits fram.
  3. Information om hur hanteringen av de separata stammarna i föreningens 2:or i punkthusen föreslås handläggas.
  4. Information om energibesparande åtgärder genom t ex värmeväxlare för avloppsvattnet, på det sätt Svenska Bostäder genomför just nu i Akalla, har studerats. Om svaret är nej vad är skälen till detta?
  5. Information om andelen av totala entreprenadkostnaden som hänför sig till det som, efter godkänd besiktning, återfaller på den boendes ansvar ([2] § 36). Kostnadsandelen önskas specificerad för de olika lägenhetstyperna.
  6. Information om hur kommande krav på individuell energimätning i lägenheter skall hanteras och vilka kostnader som detta beräknas medföra ([6]).

C.3 – Medlemmarna måste få tid att granska det kompletterade beslutsunderlaget

Styrelsen har även skriftligen informerats om ([4]) att:

"Med tanke på att granskningen kräver sin tid rekommenderar vi å det starkaste att styrelsen ger medlemmarna rimlig tid att att gå igenom detta underlag. Detta innebär att stämman rimligtvis kan hållas tidigast först efter sommarperioden."

D – Kort om informationsträffarna och öppet hus

Under informationsträffarna delgavs medlemmarna information primärt genom att visa ett bildspel ([7], [8]) som kommenterades. En betydande delen av informationen som lämnades tillförde dock inget nytt då den var en upprepning av den som tidigare distribuerats skriftligt ([1]: Bilaga 1 och 2). Öppet hus kom att utformas till att i huvudsak bli en repetition/fortsättning av informationsträffarna.

Nedan ges några få exempel på brister/svagheter (se även avsnitt B ovan) i den information som lämnades på informationsmötet 2014-05-05 ([7], [8]). Av dessa framgår mycket tydligt behovet av den nu framförda begäran om omfattande kompletteringar av beslutsunderlaget ([4], [5]). Talesättet "The proof is in the pudding." är tillämpligt även här.

Kommentarer till nedan bilder återfinns i efterföljande tabell.

OBS! Klicka på miniatyrbilderna för att få upp en större bild inkl. bildtext.

Nyheter 20140527 1 tmb Nyheter 20140527 2 tmb Nyheter 20140527 3 tmb
Bild 1. Bild 2. Bild 3.
Nyheter 20140527 4 tmb Nyheter 20140527 5 tmb Nyheter 20140527 6 tmb
Bild 4. Bild 5. Bild 6.
Nyheter 20140527 7 tmb Nyheter 20140527 8 tmb Nyheter 20140527 9 tmb
Bild 7. Bild 8. Bild 9.
Nyheter 20140527 10 tmb Nyheter 20140527 11 tmb Nyheter 20140527 12 tmb
Bild 10. Bild 11. Bild 12.
Nyheter 20140527 13 tmb Nyheter 20140527 14 tmb Nyheter 20140527 15 tmb
Bild 13. Bild 14. Bild 15.
Bild
Kommentarer
1
Missvisande. Det var först efter stadgebytet 2008/2009 som föreningen erbjöd att stå för kostnaden för byte av golvbrunnen vid badrumsrenovering. Det är alltså ett mycket positivt resultat att så stor andel som 16 % redan genomfört ett byte. Denna triviala observation tycks dock helt ha undgått HSB.
2
Missvisande. Genomgående ett positivt resultat. Den helt dominerande delen av badrummen har EJ de skador som lyfts fram. Särskilt anmärkningsvärt är att så liten andel (4 %) av golvbrunnarna hade problem med klämringen. Detta är den vanligaste orsaken till vatteninträngning under golvets tätskikt.

Att en mindre del av badrummen har skador på tapet (25 %) och plastmatta (16 %) får nog anses tämligen rimligt.

Resultatet av fuktmätningen bör tolkas försiktigt då information finns som antyder att lägenhet aviserats utan att ge info om att bad/dusch ej skulle nyttjas före badrumsinspektionen.
Resultatet från badrumsinspektionen ger inget starkt stöd för ett stambyte. Det handlar dessutom om ett underhåll som de boende måste axla även efter ett stambyte.
3
Missvisande / Kompletteringar behövs. Här görs ett antal lösa påståenden gällande vattenskador dock görs ingen åtskillnad på typ av vattenskador. Många vattenskador beror dessutom på orsaker som inte påverkas av ett stambyte. Att utmåla stambytet som en "lisa" för vattenskador på det sätt som gjorts ger inte en rättvisande bild.

Att "Komplett statistik saknas" utgör inte giltigt skäl till att relevant information helt utelämnats från det underlag medlemmarna har fått del av.
Kostnaden för vattenskador måste även jämföras med kostnaden för ett förtida stambyte. Den redovisade kostnaden (1 Mkr/år) är närmast försumbar i relation till kostnaden för ett förtida stambyte (8 – 10 Mkr/år [205 Mkr, 40/50 avskrivning, 2% ränta]).

Missvisande.
Att ange att "8 av 10 golvbrunnar håller ej måttet" stämmer dels ej med det som redovisats tidigare (Bild 2) och är dels starkt missvisande. Att en äldre golvbrunn ej har ett formellt typgodkännande (vilket introducerades först 1990) är inte liktydigt med att golvbrunnen "håller ej måttet".

Sakfel.
Vad som sägs om vattenskadan som omfattade 17 lgh avviker från vad som anges i distribuerat material. I detta skulle skadan inträffat "för några år sedan" och inte 2013 som nu anges.
4
Kompletteringar behövs. Av intresse är här att notera vad som saknas.
 
Inga kontaktuppgifter eller uppgifter om företag/avdelning et c

Trots att en explicit fråga ställdes, om någon/några konsulter med tekniskt specialkompetens och alltså inte generalister nyttjats, valde HSB att ej att lämna ett klargörande i denna viktiga fråga.
5
6
7
Kompletteringar behövs. All information om hur underlaget tagits fram (antaganden/beräkningsmodell m m) saknas och uppgifterna kan inte kontrolleras på något sätt.

Här redovisas sex (6) alternativ och inte de fyra (4) som återfanns i informationshäftet.

Något/Några av alternativen är närmast orimliga och tycks mest likna en s.k. "Red Herring".

Ex. Alt 2: Att byta avstängningsventiler året innan stambyte/badrumsrenovering. Detta borde innebära att de nyligen bytta ventilerna måste flyttas över till nya stammar då dessa byts året efter. Här har alternativet att "stambyte" i just detta exempel begränsar sig avloppsstammarna uteslutits eftersom detta skulle avvika mot övriga exempel i dessa bilder och alltså vara ett slarv av tämligen stora mått.

Missvisande.
Några av alternativen tycks utgå från att ombyggnaden av badrummen skall utföras av de boende. Kostnaden för en sådan åtgärd belastar dels inte föreningen gemensamt och dels är kostnaden naturligtvis okänd. Om effekter av ROT- och ränteavdrag, som ej föreningen kan nyttja vilket driver upp kostnaden, är medtagna framgår ej. Att redovisa dessa, till stor del okända kostnader, på ett sätt som ger intryck av exakthet (tre (3) värdesiffror nyttjas) är mer än tveksamt. Inte minst mot bakgrund av vad som angetts ovan.

Sammanfattningen (Bild 7) stämmer dessutom dåligt med föregående bilder (Bild 5-6).

Slutintryck:
Mycket lågt informationsvärde och ingen möjlighet till kontroll.
8
Missvisande. Här anges: "Alla lägenheter får en standard som uppfyller branschens regler för en säker vatteninstallation."  vilket dels är felaktigt då normalt språkbruk av ordet "standard" ej bör kopplas ihop med byggnads- och branschregler och dels utelämnas det faktum att sedan 1988 "branschens regler" ([9] Säkra Våtrum) ändrats mer än fyrtio (40) gånger! Det är alltså högst rimligt att anta att, kort efter stambyte inkl. badrumsrenoveringar, de nya badrummen ej längre kommer att uppfylla branschreglerna vid denna tidpunkt. Ovan påpekande har alltså tämligen liten tyngd.

Missvisande / Sakfel.
Här anges: "Medlemmarna behöver ej bekosta det egna badrummet." vilket är direkt fel. Lagt förslag föreslås helt lånefinansierat och medlemmarna får bekosta såväl det egna badrummet som övriga kostnader genom höjningen av månadsavgiften. 
9
Missvisande. Här anges: "Osäkert om värdet på husen och lägenheterna ökar inte." och språkliga brister försummas nedan. Genom att knyta ihop denna punkt med ett successivt åtgärdande antyds implicit att det motsatta gäller för styrelsen förslag. Det som anges är dock mycket tveksamt då:

Värdet på husen
är ej av primärt intresse utan föreningens totala värde (inkl. hus). Att föreningens tillgångar skulle öka genom en investering som helt lånefinansieras och i allt väsentligt är att betrakta som ett normalt periodiskt underhåll (må vara med lång periodicitet) synes allt annat än ej säkerställd.

Värdet på lägenheterna
är ett dynamiskt marknadsvärde och att lagt förslag ökar dels föreningens lån (+ 178 %) och dels månadsavgifterna (+ 20%) torde om något reducera värdet.
Informationen är spekulativ, missvisande och kan möjligen även vädja till enskildas girighet. Att hemfalla till en så här lågstående argumentation i en fråga av denna dignitet anses nog av de flesta som såväl klandervärt som oseriöst.
10 
Missvisande. Strikt formellt är det styrelsen som har ansvaret för fastighetsstammarna, liksom allt annat i föreningen som ej faller under det inre underhållet ([2] § 36) och fattar det slutliga beslutet gällande ett eventuellt byte av dessa.

MEN De beslut som ligger på de enskilda föreningsmedlemmarna är starkt kopplade till beslutet om stambytet. Styrelsen och föreningsmedlemmarnas beslut är alltså att betrakta som icke separerbara. Dessutom gäller att ett nödvändigt villkor för att styrelsen skall kunna genomföra nu lagt förslag är ett godkännande av föreningens medlemmar.

För att medlemmarna skall kunna fatta ett sakligt och korrekt beslut krävs ett komplett beslutsunderlag som även inkluderar stambytet. En viktigt bedömning som medlemmarna måste kunna göra är om styrelsen förslag till stambyte inkl. framförda skäl till detsamma synes korrekta givet tillgänglig information. Svar på frågorna VAD? NÄR? HUR? VEM? Och VARFÖR? krävs alltså.
11 12
13
Missvisande / Kompletteringar behövs. Trots att förslaget innebär betydande förändringar som bl a omfattar en minskning av effektiva golvytan och effektiva takhöjden kan konstateras att:

Fotot (Bild 13) som visas är från en annan brf och ej direkt tillämpligt på Brf Porkala.

Inte ens några planritningar, för några "typlägenheter", som visar ovan förändringar av golvyta och takhöjd har tagits fram.

Ingen information ges om stammarnas nya placering.

Trots detta har helt trivial information inkluderats såsom pappershållare och handdukskrokar!

Det går alltså EJ att utgående från detta underlag bilda sig en uppfattning om förändringarna som planeras i badrummen. Detta bekräftar, på ännu ett sätt, mycket tydligt det helt undermåliga beslutsunderlaget.
14 15
Missvisande / Kompletteringar behövs. Vissa lägenheter har de olika stammarna placerade på direkt motsatta sidor av lägenheten. Den vanligaste lägenhetstypen (2 rokv, 45,4 / 45,6 kvm i föreningens fem punkthus) har t ex en stam i kokvrån och en i badrummet. Båda stammarna har ledningar för kallvatten (kv), varmvatten (vv), varmvattencirkulation (vvc) och avlopp.

Någon information om hur stammen i kokvrån skall handläggas gavs ej trots att detta explicit efterfrågades under informationsmötet. Det slutliga arbetet i dessa lägenheter bör rimligen bli betydligt mer omfattande än vad som anges i dessa två bilder.

E – Referenser

[1]: Förtida stambyte? (del I); brfporkala.com; 2014-05-19
[2]: Brf Porkalas föreningsstadgar; Reg. datum 2012-01-24
[3]: Bostadsrättslagen [SFS 1991:614]
[4]: Skrivelse till styrelsen: Beslutsunderlag stambyte!;
       Undertecknad av 20 föreningsmedlemmar i Brf Porkala; 2014-05-23
[5]: Skrivelse till fastighetsförvaltaren: Kompletterande handlingar – Förslag till stambyte;
       Undertecknad av 30 föreningsmedlemmar i Brf Porkala;  2014-05-27
[6]: Ny lag om energimätning i lägenhet; brfporkala.com; 2014-05-21
[7]: Foto av bildspel från informationsträffen 2014-05-05
[8]: Presentationsmaterial erhållet av föreningen efter informationsträffarna.
       OBS! Avviker i en del fall från ([7]).
[9]: www.gvk.se/branschregler/tidigare-branschregler; AB Svensk Våtrumskontroll, GVK